【離婚して家を売るときの手順】離婚調停中でも家は売却できる?

家を売るための基礎知識

離婚協議中の夫婦

売主さん
離婚をするなら、もう家を売ってしまいたい

住宅とは家族の思い出が詰まっている場所です。離婚をするのであれば、思い出すのがつらいので家を売ってしまいたいと思うのも当然の感情です。

みさえ
この記事では、離婚して家を売るときの手順や、もし住み続ける場合にはどういう問題点があるかなどをみていきたいと思います。

 

離婚調停中でも家は売却できるのか?

売主さん
離婚の調停中でも家は売却することはできるの?
みさえ
このことに関しては、「その不動産が婚姻後に共同に取得した財産であるかどうか」で分かれてきます。

ほとんどのご夫婦は、結婚したあとにマイホームを購入します。こういった場合では、たとえ家の名義が夫名義だとしても、夫婦の共有財産とみなされますので、妻の合意無しでは家を売却することはできません。

しかし、相続などで夫が結婚前から所有していた家の場合は、その不動産は夫固有の財産とみなされ、妻の同意が得られなくても売却することは可能です。

 

離婚して家を売るときの手順

みさえ
それでは、離婚して家を売却するときの手順についてご説明いたします。

1.不動産の名義、住宅ローンの契約内容を確認する

現在の土地、建物が誰の名義になっているかを確認します。名義の確認は、管轄の法務局で不動産登記簿を発行してもらえば、すぐに確認することができます。

みさえ
不動産登記を発行してもらうときには、不動産にどのような抵当権が設定されているかも一緒に確認しておくようにしましょう。

また、住宅ローンの契約内容を確認することも必要になります。

債務者、連帯保証人は誰なのか?最初に交わした契約内容からの変更は無いかなどを、念のため確認しておきましょう。

 

2.不動産の評価額を確認する

結婚後に購入した家は、財産分与の対象になります。

そのため、財産分与についての話し合いを進めるにあたり、まずは家の評価額を知っておく必要が出てきます。

みさえ
財産分与の話し合いのためにも、まずは不動産会社に家の査定をしてもらって、査定書をもらっておきましょう。

当サイトでも紹介していますが、不動産一括査定サービスなどであらかじめ、いくつかの不動産会社から査定書をもらっておきましょう。

そして、査定書に掛かれている予想売却価格を基準に財産分与の話し合いをすることになります。

ワンポイントアドバイス

査定書は複数社から取り寄せる

離婚によって家を売るにしても、少しでも手元には多くの現金を残しておきたいですよね。

家を売るときに損をしないコツとしては、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうこと。

不動産会社によって査定の基準が違うので査定額はまちまちです。同じ物件であっても高く評価する不動産会社と低く評価する不動産会社が必ず出てきます。

きちんと査定書を比較して、低くしか評価してくれない不動産会社を排除することによって、少しでも家を高く売ることができます。

無料の不動産一括査定サービスを賢く使って不動産会社を必ず比較するようにしてください。

⇒無料の不動産一括査定サービスはこちら
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3.住宅ローンの残債を調べる

みさえ
住宅ローンの残債はきちんと確認しておきましょう。

不動産の評価額が分かったら、今度は家を売却した場合に、

住宅ローンの残債 >評価額 【オーバーローン】

評価額 >住宅ローンの残債 【アンダーローン】

このどちらになるかを調べないといけません。

 

自宅の評価額が住宅ローン残債を下回る(オーバーローン)の場合

みさえ
住宅ローンの残債がある状態では、金融機関の承諾なしに勝手に家を売ることはできません。

自宅の評価額が住宅ローンの残債を下回る場合は、家を売っても残ってしまう残債をどう用意するかの協議をする必要があります。

また、マイナスになる財産も財産分与の対象ですので、夫が全て払うのか?妻と夫で半分ずつ支払うのか?などを話し合わないといけません。

残債を処理できない場合には、どちらかがその家に住み続け、残りの住宅ローンを支払っていくか、賃貸にして住宅ローンをまかなっていくかなどを検討する必要があります。

売主さん
住宅ローンは残るけど、どうしてもその家に住み続けることが嫌だという場合はどうしたらいいの?
みさえ
そのような場合は、最終的な選択として任意売却という方法もあります。

住宅ローンが残る家の処分方法として、任意売却という方法があります。

任意売却には、ローンを組んだ金融機関への交渉や専門的な知識が必要となりますので、任意売却を検討する際には、専門家へ相談したほうが安心です。

関連:任意売却はどこに相談すればいい?任意売却の相談先について

経験豊富なプロの意見を聞くことで、離婚後の方向性を間違うことは少なくなります。今は、任意売却や住宅ローンについて、無料で相談できる相談センター(365日24時間対応)もありますので、念のため紹介しておきます。

離婚による任意売却・住宅ローンの無料相談おまかせ任売ナビ

 

自宅の評価額が住宅ローンの残債を上回る(アンダーローン)の場合

自宅の評価額が住宅ローン残債を上回る場合では、売却によって得た売却益を、財産分与によって分け合うという方法が一番スマートです。

売却益が出るが自宅は売りたくないという場合には、売却によって得る利益を含めて財産分与の計算をすることになります。

みさえ
売却によって1千万円の利益が出るのならば、夫が妻に対して半分の500万円を現金で渡すなどが一般的です。

4.離婚調停で話がまとまれば自宅の売却へ

自宅の評価額、住宅ローンの残債などの数字を全て出してみて、財産分与や諸条件等が双方で納得できたら、実際の売却活動に入ります。

無事に買主さんが見つかり、売却したお金を受け取ったら、離婚調停の際に決めた財産分与の分を支払い、離婚での家の売却は完了となります。

実際に家を売るときの手続きや流れについては、こちらの記事を参考にしてください。

家を売るときの流れや手続きについて

 

離婚後も家に住み続ける場合はどうなるの?

売主さん
離婚後も夫や妻のどちらかが家に住み続けたい場合はどうなるの?
みさえ
所有する不動産の名義が単独名義なのか、夫婦二人の共有名義なのかが重要になります。

夫か妻、どちらが住む場合でも一番問題になるのは、名義の変更です。住宅ローンが残っている不動産の場合は、所有名義とローン名義の二つの名義が存在するからです。

名義が単独名義なのか、夫婦二人の共有名義なのかで対応は変わってきます。

 

夫が住む場合

まず夫が住む場合ですが、所有名義については共有名義だった場合でも、夫の単独名義に変更するのは可能です。ただし、名義を変更する際にはローンを組んだ金融機関の承諾が必要です。

問題なのは、ローン名義が夫婦共有だった場合です。

夫の収入だけでローン審査を通している場合には問題がありませんが、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んでいた場合は、妻に連帯債務が発生します。

売主さん
わたしは離婚してその家に住まないんだから、連帯保証人から外してもらうのは当然じゃない?
みさえ
お気持ちは分かります。しかし、債務者(金融機関)から見れば、夫婦の合算の収入を計算してローンの審査を下しているわけです。どちらかが債務者から外れると計算が合わなくなってしまいます。

なので、たとえ離婚が理由であっても、ローン名義を変更することには承諾してもらえません。

共有名義のローン名義をどうしても変更したい場合には、

  • 住宅ローンの借り換えをする
  • 夫が別の連帯保証人を立てる

この二つしか方法はありません。

実際のところ、住宅ローンの借り換えは夫に充分な収入が見込めないと難しいでしょうし、代わりの連帯保証人を見つけてきたところで、金融機関が承諾するかは分かりません。

みさえ
現実的には、離婚してもそのまま自宅に夫が住み続けるには、所有名義もローン名義も夫単独であるというのが条件になります。

 

妻が住む場合

みさえ
離婚したあとに妻が住み続ける場合は、更にハードルが高くなります。

妻が住み続ける場合は、名義の変更等はまず出来ませんので、

夫が住宅ローンを払い続けながら、そのまま妻が住む

ということになります。

この場合は、養育費の減額や財産分与の割合で調整をすることになります。

また、住宅ローンの約款には、債務者の住民票が融資した物件に無い場合、住宅ローンの残債の一括返済を請求するなどの取り決めがあることもありますので、金融機関には事前の確認が必要になります。

 

元夫が住宅ローンの支払いを滞納してしまうことも

売主さん
元夫が住宅ローンを払ってないみたいなんだけど・・・

妻が住み続けた場合に起こるトラブルとしては、何らかの理由で夫が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうというトラブルがあります。

こうなると、住宅に設定された抵当権が実行されてしまい、妻は家から出ていかなければいけません。

みさえ
しかも、共有名義で連帯保証人になっている場合には、夫に代わって妻に債務の支払いを求められることになります。

たとえ、離婚調停で夫と協議をした上での約束であっても、妻がそのまま家に住み続けるというのはリスクが高いのです。

住宅ローンの支払い者を妻に変更し、妻が残りの住宅ローンを支払っていくという方法もあるのですが、妻が正社員で働いていてよほど充分な収入が無いと、まず審査は通りません。

離婚後のリスクを考えると、自宅は何らかの形で処分してしまい、新居で新しい生活をスタートされるということがベストではないかと思います。

 

自宅を売却しても住み続けられるハウスリースバック

自宅を売却した後にも決められた家賃さえ払えば、そのまま自宅に住み続けることのできる「ハウスリースバック」という方法もあります。

お金や住むところの関係で揉めるのが嫌なのであれば、ハウスリースバックを利用して一度自宅を現金化してしまい、財産分与を行うということもひとつの方法です。

ハウスリースバックでは、ハウスリースバックの会社と直接契約のため、自宅を売却したことは周囲にばれることはありません。また、必要になった際には自宅を買い戻すことも可能です。

ハウスリースバックについては、この記事で詳しく説明しています。よかったら参考にしてください。

住んだまま家を売って現金化する方法【ハウスリースバック】

 

まとめ

離婚調停などでの財産分与の話し合いで、双方が納得するまでには時間がかかります。

なるべく早く所有する不動産の価値を算出し、具体的な数字を見ながら協議をすすめることで、離婚調停をスムーズに進めることができます。

現実的には、離婚をきっかけに自宅を手放す夫婦がほとんどです。早めに不動産会社や金融機関に相談するようにしましょう。

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