住んだまま家を売って現金化する方法【ハウスリースバック】

家を売るコラム

売主さん
家を売ったあとも、そのまま家に住むことはできないのかな?現金は必要だけど引越したくないよ・・
みさえ
はい、住んだまま家を売って現金化する方法があります。

家の売却後もそのまま家に住み続けられる方法とは?

  • 老後の資金が欲しいけど住み慣れた家を離れたくない
  • 家は売りたいが子どもの校区を変えたくない
  • 借金の返済に現金が必要だけど引っ越したくない
  • 他人に知られないように家を売って現金化したい

など、引っ越しはしたくないけど家を売りたいという場合もあるでしょう。そういった場合の家の売却手段として「ハウスリースバック」という売却方法があります。

ハウスリースバックとは?

ハウスリースバックとは、現在の家に住んだまま家を売却して現金を一括化できる売却方法です。

家の売却後は家を買取ってくれた業者とリース契約を結ぶことで、リース料(家賃)を毎月支払えば引っ越す必要はなくそのまま今の住まいに住み続けることができます。

家を売って現金化したいけど引っ越しはしたくないという場合は、とても便利なサービスです。将来的に一度売った家を買い戻すこともできるので、何らかの理由で急に現金が必要となった場合などよく利用されています。

  • 子どもの教育資金が欲しい
  • 老後の資金を準備しておきたい(年金だけでは不安)
  • 急に借金を返済しなければいけなくなった
  • 相続のために早めに現金化しておきたい

などが、ハウスリースバックの主な活用シーンです。

→ ハウスリースバック公式サイトはこちら

ハウスリースバックのリース料は?

ハウスリースバックで家を売却した場合は、その後リース料を支払い家に住むことになります。その場合の賃料は、売却価格の総額の10%程度が目安です。

2,000万円で家を売却した場合は年間200万円程度の賃料を支払う計算となります。ディスカウント家賃制度もありますので、リース料の交渉も可能です。

また、ハウスリースバックは受け取った金額によりリース料が決定します。なので、3,000万円で家を売却した場合は年間300万円の賃料がかかる計算となります。

しかし、3,000万円の内、2,000万円をハウスリースバックの会社に保証金として預けておき、1,000万円だけ受け取った場合は、1,000万円を基準に賃料が計算されます。

そうすると賃料は年間100万円程度に抑えることができますので、月々の賃料は8万円ちょっととなります。保証金として預けた2,000万円の支払い時期は、ハウスリースバックの会社と相談して受取り時期を決めることができ、分割での受取りも可能です。

再購入する場合の価格は?

ハウスリースバックにより一度売った住宅を再購入する場合は、売却価格を基準として10%~20%程度を加算した価格で買い戻す形になります。再購入する際の価格は、契約時に予め設定します。

ハウスリースバックのメリット

みさえ
ハウスリースバックのメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

買取代金は一括して支払い

ハウスリースバックで家を売却した場合、買取代金は一括して現金で支払われます。事情により急に大きな現金が用意する必要ができた際には便利です。

近所に知られることなく自宅を現金化できる

仲介での売却と違って広告宣伝活動を行う必要がありませんので、近所の人に家を売ったことを知られることなく自宅を現金化することができます。

売却後は所有者の移転のみですので、今までと同じように住み続けることができます。

固定資産税がかからなくなる

家の所有者から使用者へと変更になるため、固定資産税を支払う必要が無くなります。

子どもの校区が変わらない

現在の家に住み続けるため、子どもの校区が変わることもありません。

売却資金の使用用途を問われない

売却して受け取った現金は何に使ってもかまいません。

ハウスリースバックと同じようなサービスで、金融機関が提供するリバースモゲージというサービスがありますが、リバースモゲージでは、老後資金や介護施設への入居費用など使用目的が限られてしまう場合があります。

仮住まいを用意する必要が無い

通常買い替えなどでは、新居が見つかるまでの間に仮住まいを探す必要がありますが、ハウスリースバックではその必要がありません。そのため、引っ越し費用などもかからないのもメリットです。

将来的には再度購入することも可能である

ハウスリースバックでは、将来的に再度同じ家を購入することができます。事情で家を手放さなければならなかったとしても、購入資金を溜め直し買戻しが出来るのはメリットです。

ハウスリースバックのデメリット

みさえ
メリットがあれば当然デメリットもあります。利用はよく検討してから決めるようにしましょう。

全ての物件が対象では無い

ハウスリースバックはマンション、一戸建ての住宅タイプや築年数などの限定はされていません。

しかし、リース契約終了後はハウスリースバックの会社がその物件を売却することを前提としているため、流動性が見込める物件の所有者しか利用することができません。

流動性が見込める物件とは、ひとことで言うと「売れる物件」のことです。僻地や過疎地など売りに出しても買い手が見つからないような物件では、ハウスリースバックの利用は難しくなります。

ローン残債が清算できない場合は利用できない場合も?

売却した資金で住宅ローンの残債が清算できない場合は、利用できない場合もあります。

ただし、絶対利用できないという訳では無く、抵当権付きの物件でも、ローンの残債金額や物件の評価金額など物件の状況によって利用は可能です。

賃料が周辺家賃相場よりも高くなる場合がある

自宅の売却価格の10%ほどが住み続ける場合のリース料となりますので、賃料が周辺の家賃相場よりも割高になる場合もあります。査定価格をよく検討してから売却を決めるようにしましょう。(査定は無料です)

買取価格での取引である

ハウスリースバックは、買取価格での取引が基本です。そのため、周辺相場の7割程度の売却価格になります。どうしてもその家に住み続けたい場合はよいですが、売却価格を重視するなら仲介で売却するほうがメリットがあります。

→ ハウスリースバック公式サイトはこちら

ハウスリースバックとリバースモゲージの違い

金融機関が扱う「リバースモゲージ」も家を担保にして住みながらにして資金を用意できるサービスですが、ハウスリースバックとリバースモゲージは似ているようで性質が異なります。

リバースモゲージとは?

リバースモゲージとは、自宅を担保にして銀行や自治体から融資を受けられるシステムのことです。

融資を受けたお金に対しての利息のみを毎月支払い、死亡時に自宅を売却したお金で元金の一括返済をするというシステムです。契約者が無くなった場合でも、配偶者がいる場合は継続することができます。

リバースモゲージには3つのタイプの融資方法があります。

方式 融資の方法
年金方式 毎月または毎年、一定額が融資される
一括融資方式 融資可能額の範囲内でまとまった金額の一括融資を受ける
随時融資方式 決められた融資枠の中で、いつでも好きなだけ融資を受けることができる

ハウスリースバックとリバースモゲージの違いは以下の比較表を参照してください。

ハウスリースバックとリバースモゲージ比較表

比較項目 ハウスリースバック リバースモゲージ
所有権 売却後は使用者 所有者
資金用途 売主の自由 老後資金や介護施設の入居費用、
リフォームなど使用用途は限定されている
年齢制限 無し 原則的に55歳~65歳以上
対象物件 無し
事業用不動産(工場、事務所可)
ほぼ土地付き一戸建てのみ
マンションは利用が限定される
保証人 不要 配偶者が連帯保証人
法定相続人の承諾が必要
収入 年収制限無し 年収制限がある可能性有
対象者 個人、法人 個人のみ

 

まとめ

自宅を売ったあとでもそのまま住み続けたい場合には、ハウスリースバックは非常に便利なシステムです。特に老後の生活資金を確保し、豊かな老後生活を支えるサービスとして現在は注目されています。

ただし、同じ老後資金を確保するにしても、リバースモゲージを選択するという方法もあります。どちらが良いかはメリット、デメリットを良く把握したうえで、サービスを比較して十分に検討してから利用を決めるようにしてください。

→ ハウスリースバック公式サイトはこちら

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