海外赴任のため家を売却するときの手順、売れなかった場合にはどうする？
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海外への転勤が決まった際の家の処分方法には悩んでしまうものです。
売るか貸すかという点でも迷いますが、赴任期間がはっきりと決まっていなかったり、入居者の募集がわずらわしかったりで、実際には海外赴任をきっかけに家を売ってしまう方の方が多いようです。
忙しい方は目次からどうぞ
首都圏なら海外赴任の方のための賃貸管理サービスもあります。
「リロの留守宅管理」というサービスで、
- 面倒な入居者との交渉はすべて代行してくれる
- 賃貸中は、修理やメンテナンス費用などの修繕費を負担してくれる
- 条件によるが賃料保証もある
など、自宅を賃貸に出したい方にはとても便利なサービスです。
自宅の売却、賃貸に悩んでいるのであれば、不動産査定で売却価格の目安、賃料査定での賃料の目安を比べた上で判断することが大切になります。
海外赴任が決まった際の家の売却手順
まずは、海外への転勤がきまった際の家の売却手順についてですが、赴任前までは日本に在住しているので、日本に住んでいて家を売却する手順の通りで何も変わりはありません。
しかし、注意する点は「売却期間が限られていること」です。
通常、3ヶ月もあれば家は売れてしまいますが、中には意外と長期戦になる場合があり、「家の売却活動中に海外へ行かなくてはならなくなった」ということも起こってしまいます。
そういった事態にならないためにも、海外赴任をきっかけに家を売却する場合は、「とにかく早く動く事」が大切になります。
家を売りたい場合には、家を売る手順にしたがってなるべく早めに動くようにしてください。
不動産会社へ査定を依頼
まずは、不動産会社へ家の価格の査定を依頼します。
不動産一括査定などの机上査定（簡易査定）を利用すれば、早ければ数日、遅くても1週間ほどあれば各不動産会社からの査定書が揃います。
より詳しい査定価格を知りたい場合は、訪問査定を選ぶべきなのですが、時間が取れないなどの場合は、とりあえず簡易査定でも問題無いでしょう。
査定価格を比べ不動産会社を決定
各社から出された査定価格を比べ、仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。
ここで重要なのは、査定価格の高い安いで不動産会社を決めないことです。
査定価格の根拠を聞いてみて、価格に対してしっかりとした根拠をもっていて、それを分かりやすく説明してくれる営業マンのいる不動産会社を選びましょう。
また、大手不動産会社などは物件を抱え込む傾向にあり、売却期間が長引いてしまう可能性もありますので、「どのくらいの期間で売る自信があるか」もしっかりと確認しておきましょう。
媒介契約には、専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、早く家を売りたいのであれば、不動産会社がよく動いてくれる専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
媒介契約については、この記事を参考にしてください。
参考 媒介契約とは？専任契約と一般契約の違いを知っておこう売却価格を決め、売却活動を開始
不動産会社が評価した査定価格をもとに売却価格を決め、売却のための販売活動を始めます。
ちなみに売却価格は、売主であるあなたが決めないといけません。
当然のことながら、相場よりも少し安い価格設定にしたほうが早く買い手が見つかります。しかし、一度決めた売却価格を値上げすることはできませんので、安くしすぎると今度は損をしてしまいます。
不動産会社とよく相談した上で、後悔の残らない売却価格を設定するようにしてください。
購入希望者の内見
販売活動により購入希望者が見つかった場合は、実際の家を希望者が見学しにきます。
このことを「内見」と呼びます。
内見の時は、家の中は綺麗に掃除し明るく清潔に見えるようにしておくことが大切です。また、家を広く見せるためにあまり家の中に荷物を置かないのもポイントです。
海外赴任のために引っ越すのであれば、早めに不用品は処分しておきましょう。残すものがある場合には、レンタル倉庫やトランクルームなどを借りて移動しておいてもよいかも知れません。
また、内見のときには奥様ひとりで対応したほうが上手くいきますので、家族は外出しておいてください。
売却条件等の交渉
内見により購入者希望者が購入の意思を固めたら、最終的に値引き等の条件の交渉に入ります。
交渉についてですが、値引きは必ず言われるものと思っておいてください。
全ての交渉に応じる必要はありませんが、あまり頑なに拒否をしてしまうと今度は買い手が見つかりません。
ある程度の妥協点を心の中で決めておき、柔軟な対応ができるようにしておいてください。
売買契約の締結
売却価格、諸条件等がまとまったら、売主さんと買主さんの間で売買契約を締結します。
不動産会社から売買に関する重要事項の説明を受け、売主、買主双方の署名捺印をもって売買契約が完了します。
売買契約は不動産会社のオフィスで行われることが多く、この際に売主さんは、買主さんから手付金として、売却価格の5～10％を受け取ります。
最終現地確認
不動産会社の立ち会いのもと、物件の最終確認を行います。物件状況等報告書という書類をもとに現状を確認し、双方納得の上で物件の引渡しが行われるようにするための作業です。
決済・引き渡し
買主さんが手付金を引いた残りの金額を支払う準備ができたら「決済」が行われます。
通常銀行の一室などで、買主が残りの金額を振り込むことで支払いを完了させます。支払いが完了すると、抵当権抹消の手続き（売主さんの住宅ローンが残っている場合）、所有者移転の登記の手続きなどを行います。
最後に鍵を渡して、家の売却は終了となります。
この記事では、売却の流れがざっと分かるように簡潔にまとめていますが、もっと詳しく手順を知りたいという方は、この記事を参考にしてください。
参考 家を売るときの流れや手続きについて
海外赴任の日までに買い手が見つからなかった場合は？
海外赴任の日までに買い手が見つからなかった場合は、
- いったん売却をあきらめる
- 売買に関しての代理人を立てる
この2通りの選択をすることになります。
空き家にするときちんとメンテナンスが行き届かず、家が傷んでしまうという問題もありますので、代理人を立てる方が多いです。
代理人は日本国内に居住するものというのが条件ですので、親戚や知人にお願いすることになります。
海外で日本の家を売るには、サイン証明書が必要
本人が海外に移住届を出した場合には、住民票が除籍されるため、印鑑証明書が無くなってしまいます。しかし、本人の実印と印鑑証明書がないと代理人に家の売買を任せることができません。
なので、印鑑証明書の代わりとなるものとして、「サイン証明書」という書類を発行してもらわないといけません。サイン証明書を発行してもらうには、現地の日本大使館や日本国領事館に行かないといけませんので面倒なことも多くなります。
まとめ
信頼できる代理人がいるのであれば、家の売却を海外へ赴任してから考えるということも可能です。
その際には、サイン証明書が売買契約書を締結するときと、決済をするときの2回必要となります。
ただし、家の売却というものは金額も大きくなりますので、できれば本人が日本にいる間に納得して売ってしまった方がベストだとはいえます。
海外赴任が決まったら、なるべく早めに家族と話し合い、家の処分をどうするか決めるようにしておきましょう。