相続した実家が空き家のままです。売りたいのですが売る方法は？

相続・資産整理

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初めに確認。遺産分割の方法

あなたがすでに相続を済ませていて、その家を売るというのであれば、この項の説明は必要ありません。その場合は、以下の項からお読みください。

相続した実家を売る方法

ただ、もしあなたが、今後相続する予定があり、しかもご兄弟などの他の相続人がいる場合は、遺産分割について少し知っておく必要があります。

遺産分割協議について

遺言などで相続する遺産が特定されている場合は、各相続人による遺産分割協議は不要です。しかし、遺言などがなく、法によって定められた相続をする場合には、相続人による遺産分割協議が必要となります。

遺産分割の方法について

遺産分割には、下記のような3つの方法があります。

現物分割

土地と家は長男、マンションは長女、預貯金は次男、など被相続人の遺産をそのまま、相続人の間で分割していくことを現物分割といいます。

受け継いだ遺産をそのまま残せるというメリットがありますが、遺産を公平に分けることが難しいというデメリットもあります。

そのため、現金分割の際には、代償分割をいう方法と組み合わせて遺産相続を行う場合があります。

代償分割

代償分割とは、相続人の1人が多めに相続をする代わりに、他の相続人へ金銭を支払い遺産を公平に分割するという方法です。残された土地と家を長男が相続する代わりに、長女、次男に各500万円ずつ長男が支払うなどのケースです。

ただし、この方法では、相続人に高い支払い能力が無いと実現することができません。現実的に代償分割が難しい場合には、換価分割という方法がとられます。

換価分割

換価分割とは、遺産を売却して処分し、その売却によって得られた現金を各相続人で分配するという方法です。各相続人の法定相続分をきちんと分配できるため、相続に関するトラブルが少ないのが特徴です。

しかし、不動産の売却などには仲介手数料などの費用もかかりますし、譲渡所得税などもかかってくる場合がありますので、ある程度相続にかかる費用は計算しておかないといけません。

遺産分割の際には、きちんと評価額の把握を

どの分割方法を選択するかは別として、遺産分割の際には遺された遺産（家や土地など）の評価額を調べて把握しておくことが大切です。評価額を知らないことには、分割することができないからです。

相続が決まったら、最寄りの不動産会社に査定を依頼して、なるべく早めに査定書を取り寄せておくようにしましょう。

また、「相続した実家が遠くにある」、「忙しく不動産会社に行く時間があまりない」ようでしたら、ネットの不動産一括査定を利用して査定書を取り寄せる方法もあります。

査定申込みはネット上で完結しますので、不動産会社に行く必要がありません。また、実家が遠い場合でも、実家があるエリアをカバーしている不動産会社にネットから査定依頼ができるので、とても便利です。

⇒不動産一括査定サイトについて

相続した実家を売る方法

相続した家を売る方法としては、以下のような流れになります。

1．相続登記をする

相続した不動産を売るためには、相続登記を済ませ、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。ちなみに、不動産の名義を変更することを「所有者移転登記」と呼びます。

所有者移転登記は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局で申請することができます。

所有者移転登記に必要な書類

・不動産登記申請書

・相続が発生したこと及び相続人を特定するための証明書

• 被相続人（死亡した方）の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍、改製原戸籍）
• 相続人全員の戸籍謄本

・住民票の除票

亡くなってから5年経つと取得できなくなるので注意してください。

・住民票

新たに不動産の名義人になる方の住民票。

・印鑑証明書

遺産分割協議をした場合は、相続人全員分が必要です。

・遺産分割協議書

相続人全員の署名捺印（実印）が必要です。

・相続関係説明図

・相続する不動産の固定資産税評価証明書

困ったときには、司法書士に相談を

相続登記は自分で行うこともできますが、用意する書類も多く手続きも複雑です。そのため、登記の専門家である司法書士に相談するのが一般的となっています。

2．不動産会社に査定を依頼

相続登記が済み、名義変更が完了したら、不動産を売却するために不動産会社に相続した不動産の査定を依頼します。

少しでも早く相続した不動産を処分したいという場合は、相続登記と並行して不動産の査定を行い、売却を依頼する不動産会社の候補を絞っておくと、スムーズに売却活動に入ることができます。

注意点としては、必ず複数の不動産会社から査定書をもらい、査定価格を比較しておくということです。不動産の査定というものは、各社でバラつきがあるため、1社のみの査定で売却してしまうと相場より低い価格で売ってしまう危険性もあるからです。

できることなら、5社くらいから査定をしてもらい相場感をつかんでおくようにしましょう。前項でご紹介した不動産一括査定サービスなどを利用して、なるべく多くの査定書を比較するようにしてください。

⇒不動産一括査定サービス一覧はこちら（全35サイト）

3．不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産の査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社の選び方に関しては、こちらの記事を参考にしてください。

失敗しない不動産会社の選び方

また、不動産の媒介契約には「専任媒介契約」と「一般媒介契約」があります。私個人の意見としては、専任媒介契約をおすすめします。

不動産の売却を上手く行うには、売主としての最低限の知識を身に着けることも大切です。媒介契約についても、どんなものかはきちんと知っておきましょう。

媒介契約とは？専任媒介契約と一般媒介契約の違いを知っておこう

4．買主が見つかれば売却完了

不動産会社との媒介契約が完了したら、契約した不動産会社が販売活動に入ります。

不動産業界の人間が情報を共有する「レインズ」という不動産情報データベースに登録したり、自社のホームページに物件の情報を掲載したりして、物件の情報を広めて購入希望者を集めます。

媒介契約を結んでから、家の売却が完了するまでは、おおよそ3ヶ月くらいを目安にしてください。買主さん見つかり、価格や条件の交渉がまとまれば、家の売却は完了となります。

しかし、購入希望者からの問い合わせが無い、また問合わせがあっても、なかなか取引が成立しないなどの場合は、売り出し価格を見直す必要が出てきます。

また、物件の状態によっても家が高く早く売れるかどうかが関係してきますので、なるべく家が売れやすい状態にしておくことも大切です。

【ぶっちゃけ話】不動産会社に直接、査定依頼をしてはいけない理由
※業界内では言えない話しです。こっそりと読んでください。

 

まとめ

相続した家を売る場合でも、基本的には持家を売る手順と変わりません。しいていえば、相続登記をするかしないかの違いでしかありません。

家をストレスなく売るためには、不動産会社選びが一番重要です。面倒くさがらずに、きちんと何社かに打診して査定価格、対応などを十分比較した上で、慎重に不動産会社を選ぶようにしましょう。

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家を高く売るなら不動産一括査定

私が働いている不動産会社にも、不動産一括査定経由のお客さまが多くいらっしゃいます。

お客さまが口を揃えておっしゃるのが、

不動産会社によって査定価格が全然違う・・・

ということ。

中には極端に安く見積る会社もあって、「何も知らないであそこに売ってたら大変なことだった」と、ヒヤッとされるお客さまも。

そうならないためにも、家や土地などの不動産を売却するときには、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうことがとても大切です。

不動産会社の立場から言えば、直接お店に来店いただければ嬉しいところですが、査定依頼を1件1件不動産会社を回ってやっていくのは大変です。

好きな不動産会社を複数選んで簡単に一括で査定依頼ができる、不動産一括査定がやっぱり便利ですね。

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