家を売るときにかかる費用や諸経費を知っておこう

家を売るための基礎知識

初めて家を売る方は、家を売るときにかかる費用や諸経費の意外な多さに驚かれる方も多いです。特に住み替え、買い替えの場合は資金計画もありますので、家を売るときにかかる費用・諸経費は事前にしっかりと把握しておきましょう。

家を売るときにかかる必要経費や諸経費一覧

家を売るときにかかる必要経費や諸経費を一覧にしてまとめてみました。※印がついている項目は、家を売るときに必ずかかる費用で、△の項目はかかる場合とかからない場合があるものです。

※ 仲介手数料 売買契約が成功したことに対する成功報酬
※ 印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙
△ 登記費用 抵当権抹消登記費用、住所変更登記など
△ 引越し費用 引越しを引越し業者に委託する場合
△ 土地測量費・境界確定費 境界確定書が無い場合など
△ 繰上げ返済手数料 住宅ローンの残債を清算する際に必要
△ 家財の処分・家屋の解体費 家財の処分、更地渡しの場合の古屋解体費用など
△ 譲渡益課税(所得税・住民税) 家を売却して利益が出た場合のみ

仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約が成立した成功報酬として仲介契約を結んだ不動産会社に支払う成功報酬のことです。売主さんの場合は、「家を買ってくれる買主さんを見つけてくれた」ことに対する成功報酬となります。逆に買主さんの場合は、「希望する物件を買う事ができた」ことに対する成功報酬ということです。

仲介手数料っていくらなの?

不動産取引の仲介手数料には上限が決められています。なので、上限を超えなければ不動産会社の方で手数料は自由に決めることができるのですが、上限いっぱいに設定されていることがほとんどです。

不動産仲介手数料の料率

売却価格(消費税を含まない) 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円超400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

400万円超の物件に対して、なんで3%の手数料の他に6万円も取られるの?と疑問に思うかもしれませんが、これは手数料の計算をする際に売買価格を分解して計算するためです。

たとえば、売却価格が1000万円の家を売った場合の仲介手数料はこのように計算されます。

0~200万円の部分 200万円×5%=10万円
200万円超~400万円の部分 200万円×4%=8万円
400万円超~1000万円の部分 600万円×3%=18万円
手数料合計 10万円+8万円+18万円=36万円+消費税

この計算方式は、国土交通省で決められた計算方式です。この計算方法でいくと1000万円の売却取引には、36万円(消費税別)の仲介手数料がかかる計算になります。

しかし、売買価格の1000万円にそのまま3%をかけると30万円にしかなりません。それで、差額の6万円を足して調整しているのです。これは、速算式といわれる手数料の計算方法で、

売却価格(消費税を含まない)×3%+6万円+消費税

で、400万円超の物件の場合の仲介手数料の上限を速算できます。

仲介手数料って安くなるの?

「仲介手数料の3%が上限なら少し安くならないの?」とお考えの方のいらっしゃるでしょう。これは、ケースバイケースとしか言いようがありません。

売買を委託した不動産会社が、買主さんを見つけてきた場合には、その不動産会社は、売主さんと買主さんの両方から仲介手数料をもらうことができます。これを業界では「両手取引」と呼ぶのですが、こういった場合は手数料も倍になるということですから、値引き交渉に応じてくれる場合もあります。

また、不動産会社の中には、初めから仲介手数料半額という不動産会社もあります。しかし、不動産会社というものは、仲介手数料をもらうことによって成り立っているビジネスです。手数料を半額にするということは、その分どこかで経費を削っているということになります。

多くの不動産会社は、インターネットに広告費をかけて物件を公開し、販促チラシをまいて営業をガンガンかけるプッシュ型の営業スタイルを取っています。

しかし、手数料を安く設定している不動産会社は、扱う物件の販売広告費を削っている場合がほとんどです。買主さんが現れるのをじっとまっている「待機型」のスタイルです。その分、家が売れるのが長引く可能性があるということです。

仲介手数料を安くしたいお気持ちは分かりますが、そのあたりを十分考慮して不動産会社を選ぶようにしてください。

仲介手数料はいつ払えばいいの?

次に、仲介手数料はいつ支払えばよいのか?という点ですが、仲介手数料というのは売買が成立した場合に支払う成功報酬です。

買主さんと売買契約書を締結し、決済のときに買主さんから売却金額の支払いを受け取った時が家を売る最終段階と考えるのであれば、決済時に仲介手数料を払うのが一番でしょう。

売買契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額としている不動産会社もありますが、心配なようであれば、決済時に全額支払いたいと不動産会社に交渉すれば応じてくれるところも多いです。

逆に成功報酬である仲介手数料を、売買契約締結時に全額支払うよう求めてくるような不動産会社は疑ってかかった方がいいと思います。そのような要求に応じる必要はありませんので、きっぱりと断っておきましょう。

印紙代(印紙税)

無事買主さんが決まり、家を売却するときには、売主さんと買主さんの間で売買契約書というものを作成する必要があります。この際に取引金額に応じた印紙税というものを納めないといけません。印紙税と同額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで印紙税を納めるということになります。

不動産に係る印紙税率一覧

以下は、不動産売買に関する印紙税率一覧です。平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成されるものに関しては、「印紙税の軽減措置」というものが適用されます。

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日まで の間に作成されるものになります。なお、これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更等の際 に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

引用:国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円

印紙税ってなんで払うの?

契約を結ぶ契約書を書くだけで何で税金を払わないといけないの?と思うこともあるでしょう。印紙というものは、売買契約書に書かれた内容が国が定めた法律に沿って作成されており、双方が必ず守らないといけないということを証明するものなんです。印紙を契約書に貼ることで、国がその契約書の信用を裏付けしてあげるので、その代わりに税金を納めてくださいねということなのです。

印紙代って節約できる?

印紙代を節約できる方法はあるの?という点ですが、契約書というものは、原本のコピーであっても契約の効力は原則として同じ扱いになっています。

買主さんであれば、売買契約書はその後何かと必要になる場合もあるかと思いますが、売主さんであれば、家を売ったあとに売買契約書が必要になるシーンは少ないでしょう。

通常、契約書というものは、2通原本を作成し双方が1通ずつ保管しておくものですが、売主さんがコピーでいいよという場合は、1通のみ作成すればよいので、印紙代も1通分のみとなり、その分印紙代の節約になります。

そのかわり、不動産売買契約書の条項に「本契約書1通を作成し、買主がこれを保有し、売主はこの写しを保有する」旨の文言を入れておかないといけません。また、「この写しは原本と相違ない」などの文言を入れてしまうと、例えコピーであっても印紙税を払う義務が発生します。

コピーされた文書に新たに押印や署名をした場合にも、原本と同じ課税文書とみなされ、印紙を貼る必要が出てきますので注意してください。

登記費用

家を売る時には登記を必要とする場合が出てきます。その際には登録免許税と手続きを代行してくれる司法書士への報酬が発生します。

抵当権抹消登記

家を買う場合には住宅ローンを組んで購入する場合がほとんどです。この際に不動産に設定する担保権として抵当権というものを設定します。

家の売買では、売主さんが抵当権を抹消して担保権をきれいにしてから物件を引き渡すことが大前提となります。抵当権の残った家を売ることもできるのですが、実際にはそのような家を買う買主さんはいません。

なので、住宅ローンの一部が残っている場合には、家の売却の決済時に売主さんが支払った代金で住宅ローンの残債を一括返済します。(それでも足りない場合は、金融機関に相談して返済方法を決めます)

しかし、住宅ローンの残債を一括返済したからといって自動的に抵当権というものは抹消されません。完済をした金融機関が抹消の手続きをしてくれるわけではないのです。

そこで司法書士などに依頼をして抵当権の抹消登記をしてもらう必要があるのです。抵当権抹消登記にかかる費用は以下の通りです。

抵当権抹消登記にかかる費用

司法書士報酬 10,000円前後 オンライン申請で5,000円ほど
登録免許税 不動産の個数×1,000円
例)一戸建ての場合 土地1,000円+建物1,000円=2,000円
 事前調査  1通337円×不動産の個数
 完了登記事項証明書  1通500円×不動産の個数
その他 各書類の送料など

※上記はあくまで目安です。依頼する司法書士事務所によって金額は違います。

住所変更登記

登記名義人(売主さんのこと)が登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となる手続きです。

不動産売買や贈与などで家の所有権が変更になる場合は、「所有権移転登記」というものを行いますが、この手続きの際に登記名義人(売主)の印鑑証明書が必要になるので住所変更登記が必ず必要となります。

住所変更登記は、決済の段階で買主さん側の司法書士が、買主さんへ名義変更するための前提として、売主さんの住所変更登記を一緒にしてくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

住所変更登記にかかる費用

司法書士報酬 10,000円前後
登録免許税 不動産の個数×1,000円
例)一戸建ての場合 土地1,000円+建物1,000円=2,000円
事前調査 1通337円×不動産の個数
完了登記事項証明書 1通500円×不動産の個数
その他 各書類の送料など

引越し費用

家を売るということは、当然引越しをしないといけないということになります。家を売ることに一生懸命で意外と引越し費用のことを忘れていたという売主さんもいらっしゃいますので、きちんと計算しておきましょう。

引越しは引越しシーズンである2月後半~4月上旬や、土曜日曜などは割高になります。逆に引越しが落ち着いた4月下旬から夏にかけては引越し費用は安くなる傾向にあります。

引越し費用は、引越しの無料一括見積りサイトなどで一度見積もっておくと相場が把握できるのでいいと思います。一括見積りサイトを利用することで格安の引越し業者を見つけることができるというメリットもあります。

土地測量費・境界確定費

土地には必ず隣家との境界線というものが存在します。以前は公簿面積(登記簿に載っている面積)での売買も多かったのですが、最近は境界確認書の引渡しを要求する買主さんも多くなっています。

特に都市部の売買の場合は、買主さん側から土地の境界を確定した上での実測面積による売買を求められるケースが増えています。市街地などは地価が高いため、少しの土地面積の違いでも資産価値が大きく変わるからでしょう。

逆に郊外地の場合は、地価が低いため土地の境界に対しても無頓着で、土地の測量をせず公募面積での取引をするケースも多くみられます。

いずれにせよ、買主さんから境界確認書を求められた場合には、「土地境界確定測量」というものをしなくてはいけません。

土地境界確定測量にかかる費用

土地境界確定測量にかかる費用は立地やその時の状況によって変化します。平均的には100㎡の土地で隣接地が4か所ほどの場合は、約30万円ほどが相場です。

測量を依頼する会社は不動産会社が紹介してくれますが、測量費用も1社だけではなく、複数社に相見積を取っておおまかな料金は把握しておきましょう。

繰上げ返済手数料

住宅ローンの残債が残っている場合、家を売る際に繰上げ返済をすることになるのですが、この時にかかるのが繰上げ返済手数料です。最近では「フラット35」のような、繰上げ返済手数料を無料にする銀行も増えてきましたが、繰上げ返済した場合にいくら手数料がかかるかは事前に金融機関に確認しておきましょう。

家財の処分・家屋の解体費

引越しの際には必ず、不要な家財というものが出てきます。相続した家を売却する際にも残った家財道具は売主がきちんと処分しないといけません。

引越しの際の不用品は引越し業者が処分してくれるところもありますし、相続した家の家財を処分するときは、遺品整理や資産整理をしてくれる業者に頼むことになります。処分品の数が多いと意外と高額になりますので、事前に確認しておきましょう。

また、築年数が古い古家の場合は、更地にして土地として売り出した方が買主さんが早く見つかる場合もあります。また、更地渡しを希望する買主さんも少なくありません。

更地にするかどうかは、媒介契約を結んだ不動産屋さんに相談しながら決めることになりますが、更地にする場合には家屋の解体費用も考えておく必要があります。

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譲渡益課税

家を譲渡して利益が出た場合には、その利益は譲渡所得とみなされ所得税、住民税などの税金がかかります。家を売ったときにかかる税金については、この記事にまとめていますので参考にしてください。

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