成年後見人が家を売却するときの手順や手続きについて

相続・資産整理

売主さん
父親の成年後見人になったけど、実家はもう使わないので売ってしまいたい。でも、どうやって売ったらいいんだろう?

痴呆症などにより判断能力が低下したお年寄りや、障害者の財産を守るための方法として、成年後見人制度というものがあります。

では、成年後見人が成年被後見人(両親など)の家を売却するときにはどのような手順や手続きを行わないといけないのでしょうか。

みさえ
この記事では、成年後見人の家の売却についてご説明したいと思います。

売りたい家は、居住用不動産か非居住用不動産か?

みさえ
成年後見人が代理で家の売買をする場合、対象となる不動産が「非居住用不動産」「居住用不動産」かによって扱いが変わります。

非居住用不動産を売却する場合

非居住用不動産とは、別荘や賃貸マンション、居住していた住居以外にも家を持っていたなど、被後見人が生活の本拠として居住していない、かつ居住する予定も全く無い不動産のことです。

この非居住用不動産については、後見人自身の判断で不動産を売却することができます。ただし、任意後見監督人が選任されている場合には、監督人の同意を得る必要があります。

みさえ
非居住用不動産は、後見人の判断で売却することは可能なのですが、売却の必要性と相当性が認められる必要があります。

非居住用不動産の売却には、売却の必要性と相当性が必要です。

売却の必要性とは?

売却の必要性とは、不動産の売却が被後見人の生活を維持し、より豊かな生活を送るために必要であるかということ。

被後見人の生活費や施設の入所費、医療費や入院費などを捻出するために売却されるのかどうかということです。

みさえ
非居住用不動産は、あくまで被後見人の生活の援助のために家を売却するのであって、親族や第三者の援助のために被後見人の不動産を処分することはできません。

売却の相当性とは?

売却の相当性とは、家を売却することによって被後見人に不利益が生じないかどうかです。そのため、後見人は市場価格や取引慣行をよく調査する必要があり、その不動産取引が「相当」なものであることが求められます。

みさえ
非居住用不動産の売却には、基本的に家庭裁判所の許可は必要ありませんが、売却することは事前に家庭裁判所に伝えておいた方がいいです。

居住用不動産を売却する場合

居住用不動産とは、成年被後見人(両親など)が住んでいる、もしくは今は病院や施設に入っているが、かつて住んでいた家などの不動産のことをいいます。

成年後見人が居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要となります。

みさえ
成年後見人が裁判所の許可をもらわずに家を売ってしまった場合には、その売買は無効になってしまいますので注意してください。

家庭裁判所に売却の許可をもらうには?

売主さん
家庭裁判所に家を売る許可をもらうには、どうしたらいいの?
みさえ
はい、家庭裁判所に売却許可をもらうには、「売却許可決定」を管轄の裁判所に申し立てをします。

居住用不動産の売却の許可をもらうには、「売却許可決定」の申請が必要です。

売却許可決定証明申請書には、

  • 家の処分をする必要性
  • 家の処分の相当性
  • 家の売却代金の使途と管理方法

を「申立ての実情」欄に記入する必要があります。

また、その他の必要書類として、

  • 売却する不動産の全部事項証明書(登記簿謄本)
  • 契約書案の写し
  • 推定相続人(被後見人が無くなった場合に相続人となる方々)の同意書
  • 売却する不動産の価格の妥当性についての資料(査定書や土地課税台帳登録事項証明など)

などが必要になります。

みさえ
本籍や住民票上の住所に変更があった場合には、本人又は成年後見人の住民票あるいは戸籍謄本が必要となります。

申請に必要な書類は、各裁判所によって異なりますので、申請前に必ず確認するようにしてください。

居住用不動産を売却するときの流れ

売主さん
成年後見人が家を売るときの手続きは分かったけど、実際には何から始めたらいいの?
みさえ
はい、では成年後見人が居住用不動産を売却するときの流れについてご説明します。

Step1.不動産会社との媒介契約

まずは、不動産会社と媒介契約を結んで家の売買を依頼します。

みさえ
不動産会社には、成年後見人の代理での売却ということはきちんと伝えておいてください。

成年後見人が家を売る場合は、契約内容も普通の契約内容と変わってきます。なるべく親身になって対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、最初に「売却の相当性」についてご説明しましたが、成年後見人が家を売る場合、事前に適切な売却価格を把握しておく必要があります。

そのため、売却を希望している物件の査定は、必ず複数社からしてもらうようにしてください。査定書を見比べて、その平均値(適正価格)を知ることが大切なのです。

現在は、ネット上で簡単に査定依頼ができるサービスがありますので、そのようなサービスを利用して、家を売る手続きに入る前に、あらかたの売却価格を調べておきましょう。

以下は、ネットから複数社に査定依頼が申し込めるサービスの一覧です。

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売買契約書には特約をつける

みさえ
成年後見人が家を売るときには、売買契約書に特約をつけないといけません。

無事に買主さんが見つかったら、成年後見人が本人の代わりに売買契約を結びます。この際の契約内容には、「家庭裁判所の許可を停止条件とする」という特約を付けることが必要となります。

それ以外は、普通の不動産取引と何ら変わりはありません。

Step2.家庭裁判所へ売却許可決定の申立て

みさえ
買主さんが見つかったら、家庭裁判所へ売却許可決定の申立てをします。

次に、管轄の裁判所(後見開始の審判をした家庭裁判所)へ売却許可決定の申立てをします。

提出した必要書類、申立ての内容に問題が無ければ約1ヶ月ほどで、裁判所から許可決定がなされます。

Step3.不動産の決済と法務局への所有者移転登記

みさえ
決済と所有者移転登記が完了すれば、家の売却は無事完了です。

裁判所の売却許可が下りたら、不動産売買の代金を決済します。

決済は通常、銀行の一室などで司法書士立ち会いのもと行われます。決済時に売却代金を支払ってもらい、買主さんへの所有者移転登記が完了すれば、家の売却は無事完了となります。

まとめ

きちんとした手順を踏んでいけば、成年後見人が家を売却することは、さほど難しいことではありません。

ただし、家を売却しなければならない必要性や相当性に関しては、理由をきちんと説明することができないと、不動産処分に関する家庭裁判所の許可の審判が下りない可能性もありますので、注意してください。

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