家を売るときにかかる税金や適用される控除について

家を売るための基礎知識

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家を売却するときには、地価の高騰などで「家が買った時よりも高く売れた」ケースと、反対に地価の下落や築年数による家の老朽化で「家が買った時よりも安く売れた」ケースが存在します。

この記事では、この2つのケースに対してかかる税金や適用される控除について説明しています。

家が買った時よりも高く売れた場合

家を売って利益が出てしまった場合には、その利益は譲渡所得とみなされ、所得税、住民税が課せられます。家を売った時にかかる税金は、給与所得や事業所得などとは分けて税金を考えるため、分離課税と呼ばれています。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額の計算は以下の方法で計算します。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得－特別控除（一定の場合）＝課税譲渡所得金額

譲渡収入金額とは？

譲渡収入金額とは、家を売却した時に受け取った金額です。

取得費とは？

取得費とは、売却した土地や家の購入費用や建築費用、購入手数料のことです。この他にもリフォームなどの設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

その他の取得費には以下のようなものがあります。ただし、事業所得で必要経費としているものは含まれません。

1. 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
2. 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
3. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
4. 土地の取得に際して支払った土地の測量費
5. 所有権などを確保するために要した訴訟費用
   これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
6. 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
7. 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
8. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用：国税庁－取得費となるもの

上記の計算方法は、実額法と呼ばれるもので、「領収書が無く取得費が分からない」「実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合」には、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算する概算法という方法が用いられます。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、譲渡する際に直接支出した費用のことです。家の売却の際にかかった仲介手数料、印紙税、境界確定測量費、抵当権抹消などの登記費用、建物の解体費用などのことをいいます。なお、引越し費用は譲渡費用には含まれません。

家を譲渡する際にかかる費用については、以下の記事を参考にしてください。

参考 家を売るときにかかる費用や諸経費を知っておこう

マイホームを売ったときの特例について（特別控除）

マイホームを売却した時には、一定の要件を満たすことで特別控除をうけることができます。

特別控除の特例を受けるための適用要件とは？

特別控除をうけるための適用要件は、大きく分けて3つに分かれます。

1．自分が居住していた家であること。以前に居住していた場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

また、家屋を取り壊した場合には、以下の2つの要件が追加されます。

イ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

参照：国税庁－マイホームを売ったときの特例

2．家を売却した年からさかのぼって2年間に、この特例やマイホームの譲渡損失などの特例をうけていないこと。

3．親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと。特別な関係とは、生計を一緒にしている親族、家を売った後にその売った家で同居する親族、内縁関係にある人なども含まれます。

その他法律で決められた適用要件を満たしていれば、マイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除をうけることができます。

特別控除の適用を除外されるケース

この特例を利用するためだけに入居したと認められる場合や、新築する際の仮住まいなど一時的な目的として利用していた家屋、別荘など趣味、保養を目的とした家屋などには特例は適用されません。

特別控除の特例を受けるためには？

特例をうけるためには、必ず確定申告が必要となります。確定申告書に「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」、「マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し」を添えて提出してください。

譲渡所得は不動産の所有期間によって税率が異なります

土地、家屋などの不動産の譲渡所得は、所有年数によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されています。

所有期間によって税率が変わるのはなぜ？と思うかもしれませんが、所有期間が短期の物件に対しては、税金を高くして投機目的を抑制し、地価を安定させる目的があります。逆に所有期間が長期の物件に対しては、税金を低くして住宅地の供給を促進しようという目的があります。

所有期間で異なる税率は以下の表のとおりです。

	所有期間	所得税率	住民税率
長期譲渡所得	5年以上	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

平成25年から平成49年までの25年間の間は、上記の他に所得税に対して復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。

所得期間を計算する上での注意点

取得期間を計算する上で注意する点としては、土地や家などの不動産を購入した日から売却した年の1月1日で計算しているということです。

例えば、2016年の5月1日に不動産を購入し、5年後の2021年5月2日に不動産を売却したとします。実際には不動産を購入してからちょうど5年が経過していることになりますが、所得期間の計算はその年の1月1日で計算しますので、5年以下とみなされてしまい、短期譲渡所得が適用されてしまいます。

2016年の5月1日に不動産を購入した場合には、2022年の1月1日にならないと5年間所有したという扱いにはならないのです。

なお、所有期間は土地と建物は分けて計算されます。以前から所有していた土地に家を建てた場合には、土地の所有期間と建物の所有期間は異なりますので注意してください。

長期譲渡所得の軽減税率の特例もあります

所有期間が10年を超える住宅（居住用財産）を売却する場合については、「長期譲渡所得の課税の特例」により更に税率が軽減されます。

なお、この特例は上記で説明した「マイホームを売ったときの特例について（特別控除）」との併用もでき、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得	所得税率	住民税率
6,000万円以下	10％	4％
6,000万円以上	15％	5％

表にすると少し分かりづらいのですが、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分には、10％の所得税と4％の住民税がかかり、6,000万円以上の部分には、長期譲渡所得と同じ15％の所得税と5％の住民税がかかりますということです。

課税長期譲渡所得が7,000万円の場合には、そのうちの6,000万円には10％の所得税と4％の住民税、残りの1,000万円の部分には、15％の所得税と5％の住民税がかかるということになります。

なお、特例をうけた場合でも、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）は加算されます。

長期譲渡所得の軽減税率の適用要件

長期所得の軽減税率の適用要件は、特別控除の適用要件とほぼ同じです。

1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
   (注)　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。イ　その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。
   ロ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
   ハ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
   特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

引用：国税庁－マイホームを売ったときの軽減税率の特例

長期譲渡所得の軽減税率をうけるための手続き

長期譲渡所得の軽減税率をうけるためには、特別控除と同じく必ず確定申告をしなくてはいけません。

確定申告書に、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」、「売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書」、「マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し」を添えて提出してください。

家が買った時よりも安く売れた場合

自分の家が想像よりも安く売れた場合には、気持ち的にも落ち込むものです。しかし、購入時の価格よりも家が安く売れた場合にのみうけられる控除（平成27年12月31日まで）があるのはご存じでしょうか？

決められた条件を満たすことが前提ですが、家の売却や買い替えの際に譲渡損失が生じた場合には、所得税や住民税が軽減されるのです。

しかも、この控除はマイホームを売却した年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合には、翌年以降3年間（最長4年間）に渡って控除をうけることができます。

分かりやすく例えると、譲渡損失が1,000円万円発生し、給与所得が500万円の場合、マイホームを売った年の所得500万円のうち、損失分から500万円が控除され、所得はゼロになります。そのことで、所得税と翌年の住民税がゼロになるのです。

しかも、控除しきれなかった分は翌年にも持ち越されますので、翌年の所得500万円から残った損失である500万円が控除され、その年の所得税と翌年の住民税がゼロになります。

この特例は、マイホームを売って新にマイホームを購入する場合（買い替えの場合）と、所有するマイホームをただ売却した場合（買い替えない場合）とによって適用条件などが異なります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用要件については、主に以下のようなものがあります。

特例の主な適用要件

1．自分が居住するマイホームであること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

2．譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えること。

3．譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの住宅で、家屋の床面積が50m²以上であること。

4．床面積50m²以上の買い替え先の住宅を、譲渡した年の前年から翌年までの期間内に取得または取得する見込みであり、住宅を買い替えた年の翌年の年末までの期間内に居住すること。

5．買換資産(新居など)を取得した年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

• 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ繰越控除が適用できません。
• 売主さんと買主さんが親子や夫婦など特別な関係にある場合は、この特例は適用されません。
• 売却の年の前年以前３年内の年において、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないこと。

売却のみ場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームをただ売却するのみ（買い替えない場合）の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用要件については、主に以下のようなものがあります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1．自分が居住するマイホームであること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

2．譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えること。

3．譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

4．マイホームの譲渡価額が上記３の住宅ローンの残高を下回っていること。

• 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ繰越控除が適用できません
• 売主さんと買主さんが親子や夫婦など特別な関係にある場合は、この特例は適用されません。
• 売却の年の前年以前３年内の年において、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例」を適用されていないこと。
• 売却の年の前年以前３年内の年において、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用されていないこと。

少し分かりづらいと思うますので、買い替えた場合と買い替えない場合の違いを表にしてみました。

	買い替える場合	買い替えない場合
居住用財産の買い替え	一定の要件を満たす居住用財産の買い替えが必要	買い替える必要なし
譲渡資産にかかる借入金	ローン返済が終了していてもOK	売買契約日の前日において、一定の借入金の残高が必要
控除できる譲渡損の額	譲渡した居住用財産の損失額の全額	① 譲渡した居住用財産の譲渡損失額 ② ①の財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額 上記①または②のいずれが金額の小さい方

家を売るときにかかる税金や適用される控除まとめ

このページでは売却益が出た場合の税金などをまとめましたが、実際の取引では購入時よりも高く売却できるケースは非常に稀です。

例え売却益が出たとしても、特別控除の3,000万円以内に収まる場合がほとんどですので、家を売る際にかかる税金はそれほど気にしておく必要は無いと思います。

しかし、譲渡損失が出た場合にはきちんと確定申告をして申告しないと損をしてしまいますので、家を売った後の確定申告は忘れずに申請するようにしましょう。

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