任意売却はどこに相談すればいい?任意売却の相談先について

任意売却について

売主さん
もう住宅ローンが払えない・・・任意売却をしたいけど、最初はどこに相談したらいいんだろう?
みさえ
競売にかけられる前に相談しないと大変なことになってしまいますね。任意売却の相談先としては、4つの選択肢があります。

住宅ローンの支払いが苦しくなってしまい、任意売却も考えている。そのようなときはどこに相談したらいいのでしょうか?

任意売却の相談先としては、「弁護士や司法書士」「不動産会社」「銀行」「任意売却専門会社」の4通りの相談先があります。

この記事では、それぞれの機関や会社に相談した場合のメリット・デメリットなどを説明します。任意売却の相談先に困っているという方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却を弁護士や司法書士に相談する

みさえ
任意売却とは債務整理にあたりますので、手続きには法的な知識が必要となります。

任意売却の手続きには法的な知識や資格も関係してきます。

そういった意味では、最初から法律に関するプロである弁護士や司法書士に相談するという方法は間違ってはいません。

しかし、士業の方への報酬は決して低いものでは無いため、費用が高額になるのがネックになります。一般的な弁護士への相談料は、平均して1時間1万円ほどです。

債権者との交渉や、複雑な手続きが必要な任意売却の場合は、1~2回の面談で問題が解決することはまずありません。また、実際に手続きを依頼する場合には、着手金なども必要になります。

任意売却を検討しているということは、経済的に余裕のある状態ではないということですから、費用がかかる弁護士や司法書士に相談するのは、少し厳しいかもしれません。

 

任意売却を不動産会社に相談する

みさえ
任意売却は不動産取引ですから、不動産会社に相談・依頼することもできます。

任意売却とはいえ、やっていることは不動産取引と何ら変わりませんので、任意売却については、不動産会社に相談・依頼することもできます。

ただし、任意売却を専門的に扱っている不動産会社以外は、任意売却の物件を避ける傾向にあります。私の働いている不動産会社でも、任意売却の物件の取扱いはしていません。

任意売却は通常の不動産取引と違って、債権者との交渉が必要不可欠です。

売却価格の調整から競売申立ての取り下げの交渉、ローン残債の返済方法の交渉、任意売却後の引っ越し費用の交渉など、さまざまな取り決めを債権者と交渉した上で、同意を得ないといけません。

不動産会社は、不動産の取引に関してはプロだとしても法律のプロではありません。任意売却のような、法的な部分が関わる取引に関しては、不得意な不動産会社の方が多いのです。

 

任意売却には抵当権を抹消してもらう必要があります

ローンの残債が残っていると、その物件に対しては抵当権が設定されている状態にあります。

実は、抵当権が設定されていても不動産売買は可能です。しかし、買主さんからみれば、購入後に抵当権が残る物件を購入するメリットはひとつもありません。

そのため、抵当権が設定されている物件の売買は、現実的にはほぼ不可能となります。

そこで、債権者である銀行に対して、「売買契約が成立した場合には、抵当権を抹消する」という約束を取り付けないといけません。

通常の不動産取引と比べて、任意売却は交渉事がすごく多いのです。

そのため、不動産会社に任意売却を相談する場合は、任意売却に強い不動産会社を探す必要があります。

 

任意売却を銀行に相談する

みさえ
住宅ローンが支払えない可能性があるのですから、まず債権者である銀行へ相談するのが道理だとはいえると思います。

道義上としては、住宅ローンが支払えない可能性がある場合は、一番に債権者である銀行に相談するべきでしょう。

債権者としても、きちんと返済してもらうことが一番ベストなわけですから、任意売却をする前に、ローンの支払額などの見直しもしてくれる可能性もあります。

また、どうしても支払能力が無いと判断され、任意売却を選択するにしても、専門機関や仲介をする不動産会社も紹介してもらうこともできます。

ただし、ここで注意しないといけない点は、銀行から紹介された専門機関や不動産会社はあくまで銀行側の味方だということ。

表向きは中立した立場にあるはずですが、交渉などは銀行の有利に進んでしまう可能性が高いです。銀行としては、少しでも多く融資したお金を回収しなければいけないので、当然といえば当然です。

そのため、住宅ローンの残債の月々の支払額が高くなってしまったり、引っ越し費用の控除ができなかったりする場合も考えられます。

なので、銀行に任意売却を相談する場合は、まず自分で任意売却の専門会社を見つけ、その会社に間に入って交渉してもらった方が、結果的にあなたに有利な任意売却ができる可能性が高いです。

 

任意売却を専門会社に依頼する

任意売却の相談を受ける専門家

世の中には、任意売却を専門に取り扱う会社も多く存在します。

任意売却専門会社といっても、不動産取引の仲介をしている不動産会社が、任意売却に特化しているだけのところも多いです。

それ以外にも、不動産会社と弁護士や司法書士などの専門家の両方が在籍して、任意売却の相談を受けている会社や機関もあります。

これは私自身の個人的な意見ですが、任意売却を最初に相談する先は、やはり任意売却の専門会社がベストだと感じています。

その理由は、今からご説明したいと思います。

 

任意売却成功まで費用がかからない

任意売却専門会社の場合は、成功報酬がほとんどです。そのため、任意売却が成功するまで費用がかかることがありません。(※会社や機関によって違うので初めにに要確認)

相談はもちろん無料ですし、手続きに必要となってくる費用も、全て専門会社が負担をしてくれます。

「それでどうして会社が成り立っているの?」と思われるかもしれませんが、任意売却専門会社は、物件を売却したお金の中から報酬を受け取る仕組みになっています。

また、不動産取引の際にかかる仲介手数料も入りますので、会社としても十分利益が見込めるのです。

そのため、任意売却を依頼する側は金銭の負担が少なく、また任意売却を依頼された会社側も利益を得ることができるという、WinWinの関係でいることができます。

 

債権者との交渉に強い

任意売却をするには、債権者との交渉は必ずやらないといけません。

しかし、一般的には任意売却をする側の人は交渉が得意という方はあまりいません。

住宅ローンを払えないという後ろめたさもあるからでしょう。どうしても弱気の交渉になってしまい、債権者のいいなりになってしまうことが多いです。

その点、任意売却の専門会社は、弁護士、司法書士などの法律のプロが債権者との交渉にあたります。

債権者を納得させる落としどころも心得ていますし、どのように交渉を進めていけば、こちらに有利に進めていけるかも、豊富な実績と経験から身に着いています。

銀行などの交渉事のプロに対して素人が挑むより、よい結果になるのは目に見えています。

特に、住宅ローンの残債の支払い方法や月々の支払額などは、少しの条件の違いでその後の生活に大きく影響してきますので、プロに任せたほうが安心です。

 

任意売却の専門会社はどうやって選ぶ?

任意売却の専門会社の選び方ですが、ポイントとしては、あまり大きなことを言っていない会社を選ぶのがポイントです。

よく「引っ越し費用100万円進呈!」などを謳っている会社もありますが、そんな会社はまず信用できないと思っておいていいでしょう。

債権者との交渉も済んでいないのに、100万円もの引っ越し費用の控除がされるとは考えられませんし、そもそも引っ越し費用などは、多くても30万くらいまでしか出ません。

 

不動産のプロと法律のプロの両方が在籍している会社を選ぶ

任意売却専門会社の中には、不動産の売却に詳しい専門家と法律に詳しい法律事務所が共同で運営している会社があります。

できることなら、そのような不動産売却のプロと法律のプロとの両方が在籍している会社を選んでおくべきです。

競売開始の通知が来てから、6ヶ月以内に任意売却をしないと自宅は競売にかけられ、大変なことになってしまいます。極力スムーズに交渉や手続きが進むように専門家の在籍が多い会社を選ぶようにしましょう。

代表的なものとして、弁護士、司法書士、税理士、不動産コンサルティングなどが多数在籍する、任意売却専門会社を紹介しておきますので、よろしければ参考にしてください。

住宅ローン滞納・任意売却のご相談はおまかせ任売ナビ

※相談は無料。365日24時間対応してくれています。匿名での相談も可能。

 

債権者からこのような通知書が届いたら早急に相談をしてください

自宅が競売にかけられるまでには、各機関から通知書が届きます。そのままにしておくと大変なことになりますので、以下のような通知書が届いたら、早めに各機関に相談をしてください。

 

債権者(銀行やローン会社など)からの督促状、催告書

住宅ローンの支払いが滞ると、債権者(銀行やローン会社など)から、支払いが滞っている旨が書かれた文書が届きます。

支払いをうっかりと忘れていることもありますので、最初の段階ではやんわりとした文書ですが、その後も滞納が続く場合には、「督促状」「催告書」などの競売をにおわすような文書に変わります。

 

ローン保証会社からの「期限の利益損失」の通知書

督促状や催告書を無視して、まだなお滞納を続けると、ローン債務がローン保証会社へと移ります。

そうすると、ローン保証会社から「期限の利益の損失予告について」などと書かれた文書が送られてきます。

期限の利益損失とは、住宅ローン契約時に決めた「決められた返済期限までは、一括返済ではなく分割返済でいいですよ」という取り決めが、滞納と債権の譲渡によって失われましたよという通知です。

当然のことながら、文書の中には残された残債の一括返済を求める内容が書かれています。

期限の利益損失の通知を受け取ってから約1ヶ月くらいあとには、最後の通告である「競売開始決定」の通知が届いてしまいます。

 

裁判所からの「担保不動産競売開始決定」の通知

裁判所から「担保不動産競売開始決定」が届いた場合は、いよいよ最後通告となります。

この通知は、ローン保証会社が債券を現金で回収するために、裁判所へ競売の申立てをし、その申立てを裁判所が受理したことを意味します。

この通知がきたからといって、すぐに競売が始まるわけではありませんが、おおよそ6ヶ月以内に自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。

競売にかけられると、自宅は落札者のものとなり、強制退去を求められる場合もあります。

 

※注意 開札(かいさつ)されると任意売却はできなくなります

裁判所による競売物件の入札には、「入札期間」と「開札期日」が設けられます。

一定期間内に入札を行い、開札期日にそれを開札(かいさつ)し、入札額のうち最も高い金額で入札のあった個人や法人に、売却通知の決定がなされます。

この開札が行われてしまうと、任意売却や競売の取り下げはできなくなります。

正確には遅くても開札日の前日までに、債権者から任意売却に対する同意を得て、競売申込の取り下げの手続きをしないと、競売は回避できないということになります。

この状況はかなり深刻ですので、もし「担保不動産競売開始決定」の通知が届いているのであれば、今すぐ専門機関へ相談してください。

 

まとめ

突然のリストラや病気などで、住宅ローンの支払いが苦しくなるということは、現実的にありえないことではありません。

ある意味、任意売却というものは、そのような状況になった場合の救済法ともいえる方法です。

しかし、住宅ローンの支払いを滞納し続けて任意売却するのと、事前に住宅ローンの支払いが苦しくなることを銀行などに相談をしてから、協議の元に任意売却するのでは、債務者からの印象が全く違います。

もし、あなたが何らかの事情で任意売却を検討しているのであれば、一日でも早く相談先を見つけ、今後どのようにしていくかを相談するようにしましょう。


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