【不動産詐欺】悪質な不動産会社に騙されないために

不動産会社の選び方

不動産業界というとどことなくグレーなイメージがあり、あまり良い印象を持っていない方もいらっしゃると思います。

実際、詐欺まがいの不動産取引を行っている不動産会社も一部には存在します。では、あなたがもし家を売ろうとした時に、不動産詐欺に合わないようにはどうしたらよいでしょうか?

悪質な不動産会社に騙されないように、不動産会社の悪質な手口にはどのようなものがあるのかは最低限知っておくようにしましょう。

不動産会社の悪習【囲い込み】

不動産業界の悪習のひとつとして、お客様から依頼された売却物件を他社に紹介しない「囲い込み」と呼ばれるものがあります。

ある不動産会社があなたから物件の売却の依頼をされたとします。本来であれば、依頼のあったあなたの物件の情報は不動産業界全体で「共有」して、どの不動産会社でも販売できるようにしないといけません。

※不動産会社と結ぶ契約内容によって変わります。詳しくは「媒介契約とは?専任契約と一般契約の違いを知っておこう」のページをご覧ください。

売却の依頼のあった物件は、不動産取引情報を掲載している「レインズ」という業界内のデータベースに登録することが義務付けられています。

通常、不動産会社はこのレインズに掲載されている売却不動産の中から購入希望者の条件に沿った物件を探し出し、お客様に紹介しています。

このシステムによって、売却物件はより多くの買い手にアクセスすることができ、よりスムーズな不動産売却をすることができるようになっているのです。

囲い込みの実態

では、不動産業者が行う「囲い込み」とはいったいどのようなものなのかをご説明します。

あなたから家の売却を依頼されたA社は、レインズというデータベースにあなたの物件情報を登録します。

あなたの物件情報を見て興味をもったB社が、A社に物件について問い合わせたとします。通常であれば、ここから商談に入っていくわけですが、A社はあなたの物件に対して、「すでに商談中です」とか「契約の予定が入っています」といって、B社にあなたの物件を紹介しないのです。

実際に、あなたの物件に対しての商談は他に入っているわけではありません。なのに「商談中」とウソをついて他社からの商談を入れないようにしているのです。

では、なぜ悪質な不動産会社はこのようなことをするのでしょうか?

不動産会社が狙う「両手取引」

不動産会社は、不動産取引が成立したときにもらう仲介手数料で成り立っています。仲介手数料は、「家を売った人」と「家を買った人」両方に請求できる手数料です。

ここに不動産会社が囲い込みを行うポイントがあるのです。

あなたから家の売却を依頼された不動産会社は、家が売れれば、家を売った成功報酬としてあなたから仲介手数料をもらうことができます。あなたの家を買う人を見つけてきた時には、あなたの家を買った人からも同額の手数料が入ります。

しかし、他の不動産会社が買い手を見つけてきた時には、買い手側の手数料は買い手を見つけてきた不動産会社に入りますので、手数料が半分になってしまうのです。

業界では、売り手と買い手の両方から手数料をもらうことを「両手取引」、どちらか片方から手数料をもらうことを「片手取引」と呼びます。

当然、一度の取引で手数料が倍違う「両手取引」を不動産会社は望みます。このことが不動産会社が囲い込みを行う一番の理由です。

他社からの問い合わせをのらりくらりとかわしている間に、「あなたの家を買いたい」という買い手が現れるのを待っているのです。

囲い込みをされると家の売却価格は安くなる?

たとえ囲い込みをされていたとしても、買い手がすぐに見つかりあなたの希望売却価格で家を売ることができたのであれば、あなたには実害はありません。

しかし、問題なのは「囲い込み」をされるとあなたの家が相場より安く売れてしまう可能性が高くなるという点なのです。

囲い込みをされると買い手へのリーチが少なくなります。これは当然のことです。他の不動産会社が問合わせをしても、いつもあなたの物件は「商談中」なのですから。

そうすると、中々家が売れず焦りが出てきます。そこで売却を依頼された不動産会社は、「なかなか買い手が付きませんので思い切って値引きをしましょう」と提案してくるはずです。

あなたは家を売りたいわけですから、しぶしぶその提案に乗ることでしょう。結果的に本来売れていただろうと思われる売却価格よりも安く家を手放すことになってしまうのです。

不動産会社からしたら、あなたの家が100~200万くらい安く売れたとしても、もらえる手数料にそんなに差はありません。ましてや売り手、買い手の両方から手数料が入るので多少の値引きなど関係ないのです。

不動産詐欺に遭わないために注意すること

では、このような悪質な不動産会社による詐欺行為に遭わないようにするにはどうしたらよいのでしょうか?

レインズの登録証明書を発行してもらう

専任媒介契約を結んだ場合は、7日以内にレインズ(不動産情報機構)に物件の登録をしないといけません。この時に登録証明書が発行されますので、きちんと請求しておきましょう。

悪質な不動産会社になると、一度レインズに登録して登録証明書を発行した後に、情報を削除するような業者もいますので、注意しておきましょう。

レインズでもこのような行為に対する注意喚起は行われています。

同一物件の登録と削除の繰り返しについて(注意)

レインズへの登録を確認するには?

囲い込み防止の対策として、レインズでは2016年1月より、売主さんが売却依頼をした物件のレインズ登録情報を閲覧できるシステムが開始されました。

レインズは国土交通省から指定を受けた4つの指定流通機構が運営をしています。

  • 公益社団法人 東日本不動産流通機構
  • 公益社団法人 中部圏不動産流通機構
  • 公益社団法人 近畿圏不動産流通機構
  • 公益社団法人 西日本不動産流通機構

現在では、各流通機構が運営するレインズのホームページに「売却依頼主用の物件確認画面」というページが設けられていますので、その画面から「確認用ID」「確認用パスワードを入力してログインすると、あなたの売却物件がどのようにレインズに登録されているかを確認することができます。

「確認用ID」と「確認用パスワード」は登録証明書に記載されていますので、登録証明書は必ず媒介契約を結んだ不動産会社から発行してもらうようにしましょう。

各レインズの売却依頼主用の物件確認URL

下記URLが、各レンズの売却依頼主用の物件確認のページのURLです。

東日本不動産流通機構【REINS TOWER】→売却依頼主用の物件確認

中部圏不動産流通機構【中部レインズ】→売却依頼主用の物件確認

近畿圏不動産流通機構【近畿レインズ】→売却依頼主用の物件確認

西日本不動産流通機構【西日本レインズ】→売却依頼主用の物件確認

【不動産詐欺】悪質な不動産会社に騙されないためにのまとめ

レインズの登録情報を売却依頼主が確認できるようになったことによって、不動産業界の囲い込みの防止や取引の透明化が一歩前進したといえます。

現在では、囲い込みのような悪質な手段を行う不動産業者はかなり少なくなっているといえますが、詐欺のような手口に遭わないためにも媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

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