事故物件は売れない？事故物件の売却について

家を売るQ＆A

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「孤独死」「自殺」「事件」など、世の中にはさまざまな理由の事故物件が存在します。

中には事件や事故などで、急に事故物件を所有することになってしまい、戸惑っている方も多いのではないでしょうか？

事故物件は売れない？

「売れない不動産は無い」と言われるように、どのような条件の物件であれ、必ず需要はあります。

交通の便が良い、周辺環境が良いなどの条件があれば、買いたいと言ってくれる買主さんが現れる可能性はかなり高いといえます、

また、事故物件は一般の物件よりも売りにくいのは確かですが、相場より安く取引されるため、一定数の需要があります。

 

事故物件を売却する３つの方法

事故物件の売却方法には、以下の3つの方法があります。「事故物件だけど少しでも高く売りたい」、「一刻も早く売却して事故物件を手放したい」など、状況によって売却の選択肢は変わってきます。

 

事故物件の売却方法その1　不動産会社の仲介で売却する

この方法は通常の不動産取引と同じですね。不動産会社と媒介契約を結んで買主さんを探す方法です。

少しでも高く売りたいと思っている方は、まずこのやり方で物件を売りに出してみてください。

事故物件を買取りに出すと、相場の5～6割くらいの売却価格になってしまいます。1,000万が相場の物件であれば、売却価格が500～600万ほどになるということです。

それであれば、相場より3割ほど安い価格で売りに出して、買主さんを探してうまく見つかれば、700万で売れることになります。

買取で売るよりも、100～200万円ほど得をするということです。

相場より価格を下げた物件は一定数の需要があるため、まずは仲介で売りに出してみることをおすすめします。

 

事故物件を更地にして売るという方法も

これは一戸建て住宅の場合ですが、事件や事故があった家屋を解体して更地にして売るという方法もあります。

更地にすることで、事故物件としての減価（値引きのこと）は発生しないと考えている不動産鑑定士の方もいるくらいです。

事件や事故の状況によりますので一概にはいえませんが、事故のあった家屋を解体して更地にすることで、売却価格をなるべく高くする方法もあるということです。

ただし、家の解体費用は気軽にできるほど安くはありません。

更地にして売るかそのまま売却するかは、不動産会社とよく相談してアドバイスをもらいながら、売出し方法を決めるようにしましょう。

ただし、更地にしたとしても、心理的瑕疵が消えるわけではありません。売主さんに対する告知義務は残りますので注意してください。

 

売却の際は、不動産会社選びが最重要

事故物件を売却するには、事故物件に強い不動産会社を探さないといけません。

事故物件がスムーズに売れるかどうかは、不動産会社の力量によってずいぶんと左右されます。

経験の乏しい不動産会社に売買を依頼してしまうと、「いつまで経っても家が売れない」という事態に陥ってしまいます。

売却期間の目安としては、3ヶ月以内を目安としてください。その期間内で売ることができなければ、買取も視野に入れて検討することになります。

 

まずは、複数の不動産会社に相談を

どちらかというと、大手不動産会社はトラブルのある物件を避ける傾向にあります。

事故物件を売るのであれば、地域に密着した中堅の不動産会社に売却依頼したほうが、親身になって対応をしてくれる可能性は高いです。

事故物件は不動産会社によって対応にかなり差がありますので、複数社に相談して対応の良いところを選ぶようにしましょう。

とはいっても、いきなり事故物件の売却の相談はしずらいかと思いますので、そういった場合は、ネットの不動産一括査定を利用してみてください。

査定依頼フォームの備考欄に「事故物件ですが売却は可能でしょうか？」と一言記入しておけば大丈夫です。

数日後に査定依頼への返信が不動産会社から来ますので、誠意が感じられる不動産会社があれば、一度面談してみて相談するのがよいと思います。

逆に面倒そうだったり、やる気の感じない不動産会社は、その時点で候補から外しておきましょう。そのような不動産会社に売却を依頼しても上手く行くはずはありません。

たとえ事故物件であれ、立派な不動産取引です。

不動産会社から見れば、あなたは大切なお客さまです。事故物件だからといって、あなたが卑屈や弱気になる必要はありませんので安心してください。

不動産会社の中には、事故物件のような「訳あり物件」の取扱いが得意な会社も存在します。できるだけ多くの不動産会社に相談して、頼もしいパートナーを見つけるようにしてください。

前述したネットの不動産一括査定に関しては、この記事で一覧にしていますので参考にしてください。

⇒不動産一括査定サイトの一覧

 

事故物件を売却する方法その2　不動産買取オークションでの売却

この方法は、なるべく早く、少しでも高く事故物件を売りたいという方に向いている売却方法です。

不動産オークションでは、買取業者がオークション形式で出品された物件を買取る仕組みになっています。

この、オークション形式というところがポイントです。

事故物件といえども、買取業者には競争意識が生まれています。需要のある物件であれば、ギリギリの査定価格を出してきます。

ということは、通常の買取よりも高く売れる可能性が高くなるということです。

事故物件を少しでも早く売りたいという方は、試しに物件を出品してみてはどうでしょうか。

 

事故物件を売却する方法その3　事故物件専門の買取業者に買取りを依頼する

これは、仲介で物件の買い手が見つからなかった場合や、売却価格はいくらでもいいから早く手放したいと思っている方に向いている売却方法です。

事故物件の買取などを専門に行う業者へ買取ってもらう方法です。

しかし、事故物件というリスクの高い物件のみを買取って利益をあげているということは、買取価格をかなり低めに査定していることが考えられます。

なので、専門業者への買取は、最後の手段と割り切るべきだと思います。

 

事故物件を売却する時に知っておきたいこと

 

事故物件（瑕疵物件）とは？

一般的には、何らかの理由で問題のある物件を「事故物件」と呼びますが、不動産業界内では、このような物件は「瑕疵（かし）物件」と呼ばれています。

 

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵とは、住宅の物理的部分に問題がある物件のことをいいます。

など、地盤や建物に問題がある物件のことです。

 

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵とは、

など、居住者が「気味が悪い」「怖い」のような心理的負担を感じてしまう物件のことをいいます。

 

事故物件は、売る際に告知義務が発生する

自殺や殺人事件のあった家を売るとき、いわゆる心理的瑕疵の物件を売る際には、買主への告知義務が発生します。

仮に事故、自殺などの心理的瑕疵を隠して家を売却し、買主が後からその事実を知った場合は契約を解除できます。

場合によっては、損害賠償を請求されるケースもありますので注意してください。

実際の裁判でも、21年前に建物内で自殺があり、その後建物を取り壊し、土地のみとして数回転売されていたにも関わらず、仲介業者に説明義務違反の賠償が命じられたケースもあります。

所有する物件が事故物件だからと後ろめたい気持ちになる必要はありません。ありのままを話し、納得してくれる買主さんだけに売ればいいのです。

事故物件の告知義務の期間はいつまで？

事故物件に対する疑問のひとつとしてよくあるのが、自分が所有する、または相続する不動産が事故物件になってしまった場合の告知義務に期間はあるのかという点です。

これもまた非常に難しい問題で、法律上は心理的瑕疵に対する告知義務に対しての明確な期間は定められていません。

各不動産会社の中で暗黙のルールを作っているのが現状です。（事故物件の告知義務は5年間までなど社内のルールを作っているなど）

仮に売主さんが事故物件であることを不動産会社に伝えたとしても、その不動産会社が事故死から5年間経っていた場合には告知しないと決めていたとすると、

「事故死があってから5年間も経っているので、告知しないで売却しましょう」

といえば、それまでなのです。

また、

• 事故物件の所有者Aが、物件を知人Bに売却して、さらにBが同物件を売却する
• 事故物件の所有者Aが、物件を知人Bに一定期間賃貸で貸し出したあとに事故物件を売却する

このような場合、宅建業法においては事故死があったことを告知する義務は無いとされています。

しかし、法律上の告知義務は無くても、買主さんに訴訟を起こされ敗訴した例は少なくはありません。

また、50年以上前に殺人事件があった物件を告知義務無しで売却したとして、瑕疵保証責任を追及された裁判の例も実際に残っています。

事故死のあった物件はどうしても近隣住民の噂となってしまうため、その噂が買主さんへの心理的瑕疵にあたってしまうと考えられるからです。

老人の自殺などであれば、年月と共に噂も風化されていきますが、凶悪な殺人事件ともなると何十年もその噂が地域に残ってしまいます。

それによって告知義務の期間も違ってくると裁判では判断されるわけです。

あくまで一般論になりますが、事故物件の告知義務の期間は、

• 自殺であれば、5年から7年ほど
• 殺人事件などであれば、最低でも10年以上

と考えておいてよいのではないでしょうか。

 

自然死や孤独死の場合は？

心理的瑕疵があるかどうかの判断は、人為的なものによる死なのか、自然死なのかで判断されます。

自殺や殺人事件での死亡事故の場合などは、人為的なものなので心理的瑕疵にあたるということです。

生きている以上、人間は必ず亡くなるものですから、病死や老衰などの自然死や孤独死は、基本的に告知義務は発生しません。

しかし、たとえ病気や老衰での死亡でも、家の中で人が無くなっているのですから、そのことを知っていたら買わなかったという場合もあるかもしれません。

宅建協会でも、「状況にもよるが孤独死は告知したほうが良い」との見解を持っているようですね。

いずれにせよ、買主さんとのトラブルはお互いに気持ちの良いものではありません。気持ちの良い取引が出来るように、正直に話せる部分は話しておきましょう。

 

事故物件のお祓いで物件をリセット

事故物件を抱えてしまった方が、お祓いを依頼するケースは年々増えているそうです。

私はスピリチュアルなことはよく分かりませんが、事故物件のお祓いをすることで物件の空気が変わるというか雰囲気が変わることがあるそうですね。

お祓いをして十分に亡くなった方の供養をしていることが分かれば、購入希望者の受け取り方も変わってきますし、自分自身の気持ちも変わります。

思わぬ理由で事故物件を抱えてしまった方は、ご家族、ご先祖様の供養の意味も含めてお祓いも検討してみてはどうでしょうか。

関連：事故物件の供養方法やお祓いの相場料金など

 

まとめ

事故物件を売却する売主さんは、価格よりも精神的な部分の負担を軽くしたいと思っている方が多いような気がします。

確かに事故物件というものは、所有者さんへの精神的苦痛も多く、「家が売れたら、気持ちが軽くなりました」という売主さんが多くいらっしゃいました。

事故物件だからといって、そのまま放置しておいても、税金や維持費などいらないお金がかかります。また、よからぬ噂が周囲に広まってしまっては、さらに家を売ることが難しくなってしまいます。

家族の精神的な負担などを考えると、事故物件はあまり価格にこだわらず、早期に売る方が得策だといえるのではないでしょうか。

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私が働いている不動産会社にも、不動産一括査定経由のお客さまが多くいらっしゃいます。

お客さまが口を揃えておっしゃるのが、

不動産会社によって査定価格が全然違う・・・

ということ。

中には極端に安く見積る会社もあって、「何も知らないであそこに売ってたら大変なことだった」と、ヒヤッとされるお客さまも。

そうならないためにも、家や土地などの不動産を売却するときには、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうことがとても大切です。

不動産会社の立場から言えば、直接お店に来店いただければ嬉しいところですが、査定依頼を1件1件不動産会社を回ってやっていくのは大変です。

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