家を売るときの査定方法にはどんな方法があるの?

家を売るQ&A

売主さん
家を売却するときの査定ってどうやってやってるの?
みさえ
家を売るときの査定方法については気になるところですよね。家の評価額を計算する方法は色々とあるんです。

この記事では、家の査定するときの方法についてご説明したいと思います。

机上査定(簡易査定)と訪問査定の違い

まず、家の査定には机上査定(簡易査定)訪問査定というものがあります。

机上査定(簡易査定)とは?

机上査定(簡易査定)とはその名の通り、査定価格が計算できる最低限の情報をもとに、机の上で簡単に査定をする方法です。

みさえ
机上査定は、家の売却を検討している段階で、とりあえずおおまかな査定価格を知りたいというときに使われる査定方法です。

なお、ネットの一括査定などでは、住所、土地や建物の面積、築年数が分かれば机上査定(簡易査定)を行うことができます。

この画像は、当サイトでおすすめしている不動産一括査定サイトのイエウールの画面です。

机上査定と訪問査定の選択画面

査定方法の選択欄に、訪問査定と机上査定を選ぶところがありますので、机上査定にチェックして査定を依頼すればOKです。

一括査定はこちら ⇒イエウールで机上査定する

 

訪問査定とは?

訪問査定とは、査定依頼を受けた不動産会社が、登記簿などの情報をもとに実際の物件を訪問して、状況を確認しながら細かに査定をする査定方法です。

みさえ
訪問査定は、家を売ることが決まり、家の売却を具体的に進める場合に使われる査定方法です。

訪問査定では、不動産の営業マンが

  • 家の日照条件はどう
  • 土地の形状はどうか
  • 周辺環境はどうか
  • 家のメンテナンス状況はどうか

などを、細かくチェックしていきます。

また、売主さんのほうでも必要となる書類を揃えておく必要があります。

詳細査定で必要な書類は、

  • 登記記録(登記簿謄本)
  • 地積測量図
  • 建物図面
  • 固定資産課税明細書
  • 購入時の重要事項説明書

などがあります。

登記簿謄本、地積測量図、建物図面などは、その土地を管轄する法務局の窓口に行けば、発行してもらえます。

みさえ
査定に必要な書類は、訪問査定前に不動産会社に必ず確認するようにしておきましょう。

査定依頼は複数の不動産会社へ依頼すること

売主さん
査定依頼は一社だけでも大丈夫なの?
みさえ
不動産会社への査定は複数の会社に依頼する。これは家の売却の鉄則です。

実際に不動産会社へ査定の依頼をする際の注意点ですが、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうようにしてください。

みさえ
査定価格をきちんと見比べていないと、売却の際の適正価格が分かりません。

というのも、家を売却するときの売却価格は売主となるあなたが決めないといけません。

当然、不動産会社から価格設定のアドバイスをもらうことはできますが、その際に相場の価格はいくらなのかを知っておかないと、そのアドバイスが正しいかどうかの判断もできないからです。

何も知らないと、不動産会社が家を売りやすくするために、相場より安い売却価格を提案してきてしまっても、そのまま受け入れてしまうかも知れません。

そうならないためにも、複数の不動産会社から査定をしてもらい、事前に適正価格を把握しておくことは大切なことなのです。

複数の不動産会社へ査定依頼をするには、不動産一括査定サイトが便利です。上手に活用するようにしましょう。

みさえ
不動産一括査定サイトに関しては、以下の記事を参考にしてください。
一括査定比較 不動産一括査定サイトランキングとメリット・デメリットなど

査定のやり方の解説 不動産一括査定「イエウール」での査定のやり方を解説

体験者の口コミ 不動産一括査定サイトを利用して家を売却した人の口コミや評判のまとめ

 

実際の査定価格はどのように計算されるのか?

みさえ
不動産会社が行う査定には、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があることをご説明しましたが、実際の査定価格を計算する方法には、以下の3種類の査定方法があります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは不動産鑑定評価の1つで、売却の対象となる家と条件が近い取引の事例を参考にして価格を計算する方法です。

まず、同じような条件で売買された物件の情報を少しでも多く集めます。

過去の取引実績から導き出した評価額を基準に、今度は訪問査定で調査した項目をもとに、評価をプラスしたり、マイナスしたりします。

最後に、地域格差や売却する時期などを考慮して評価額を決定します。

みさえ
取引事例比較法が中古住宅の評価方法として不動産業界では一番よく使われている方法です。
参照 国土交通省 不動産鑑定評価基準

原価法

原価法とは、対象となる不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価する方法です。

みさえ
原価法を分かりやすく言うと、「もう一度、その家を作り直した場合やその土地を造成した場合いくらかかるか?」ということです。

再調達原価が割り出されたら、今度は建築後の経過年数などからくる価値の低下を差し引いて、評価額を決定します。

この方法は、建物などの再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合のみ有効な方法です。既成市街地などの土地になると、再調達価格の把握をすることが困難になるため不向きとされています。

収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が将来的に生み出すであろう利益と現在の価値の合計を査定額として計算する方法です。

みさえ
収益還元法は、賃貸用不動産など投資用物件の価値を算出するのに有効な方法です。

この方法は、賃貸用不動産など投資用物件の価値を算出するのに有効な方法とされていますので、一般住宅を売ろうと考えている方には、あまり関係の無い査定方法だといえます。

まとめ

家を売るときの査定方法にはこのような方法がありますが、中古物件ではほとんどが取引事例比較法という査定方法が使われています。

取引事例比較法では、家のメンテナンス状況によって価格も大きく変わる場合がありますので、日頃からきちんとメンテナンスを心掛けるようにしておきましょう。

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