賃貸中の家やマンションを売却することはできる?

家を売るQ&A

売主さん
売却したい家やマンションが賃貸中の場合でも売却することは可能ですか?
というお問合せをいただくことがあります。

みさえ
結論からいえば、「賃貸中の家やマンションを売ることは可能」です。

この記事では、賃貸中の家やマンションを売却する場合についてご説明します。

一番売りやすいのは、オーナーチェンジという方法

賃貸中の不動産を売却する方法として、オーナーチェンジという方法があります。

オーナーチェンジとは、賃貸中の居住者がそのまま住み続けることを条件に不動産を売却することです。

みさえ
要は、家を投資物件として売ってしまおうということです。

投資目的で不動産の購入を検討している方も多くいます。
すでに入居者がいる状態の物件は、家賃収入が即見込めるため投資家にとってもメリットがあります。

賃貸中の居住者としても、大家さんが変わるだけでその他の環境は変わりません。
入居者はそのままの生活を続けられるため、トラブルが起こりにくいのもメリットです。

投資用物件として売るときの売却価格の目安

みさえ
投資物件を探している投資家は利回りを重視します。

投資家は、物件を購入するかどうかを利回りによって決めています。

利回りの計算は、

表面利回り(%)=年間家賃収益÷物件価格×100

で計算することができ、最低でも10%くらいが目安です。
厳しい投資家の場合は、最低12%以上を基準にしている場合もあります。

あなたの持つ物件が、賃料10万円であれば、

100,000×12ヶ月÷12,000,000×100=10%

となります。

ということは、1千2百万円程度であれば、買い手が見つかる可能性があるということです。それ以下に価格を下げると、更に買い手が見つかる可能性は高くなります。

みさえ
利回りを上げようと思ったら賃料を上げるしかありません。

また、仮に同条件の物件の売却相場が1千5百万円だったとします。

あなたが相場に近い価格で売りたいと思うのであれば、
賃料の値上げなどで、年間の家賃収入を150万円にしないと
その価格では売れないことが想定されるのです。

一度、利回りから割り出した物件価格と相場価格を比較してみましょう。
あまりにも違いがあるようであれば、投資用でなく居住用として売りに出したほうがいいでしょう。

賃貸中の家やマンションを居住用として売りに出す場合

みさえ
賃貸中の家やマンションを居住用として売りに出したい場合は少し面倒です。

賃借人に退去をお願いする

賃貸中の家やマンションを売るには、まずはその居住者に立ち退いてもらわないといけません。

賃借人に退去をお願いする場合は、契約満了の6~12カ月前までに、正当な理由を伝えて交渉する必要があるとされています。

みさえ
場合によっては、賃借人から立ち退き料を求められる場合もあります。

不動産の売却は正当な理由には値しませんので、何らかの条件を提示して立ち退いてもらうしかありません。要は、立ち退き料を支払うということです。

居住者がそう遠くない時期に引っ越しを考えていた場合には、
交渉しだいで意外とすんなり退去に応じてもらえることもあります。

具体的には、

  • 引越し費用を負担する
  • 敷金の全額返還
  • 家賃の無料期間を設ける

などがあります。

ただ、こういった退去の交渉などはトラブルに発展する可能性も高くなります。
立ち退きの交渉などは、仲介をする不動産会社に任せるのが最善の方法といえるでしょう。

みさえ
交渉事は個人間でやるとトラブルの危険性大です。必ず不動産会社に間に入ってもらうようにしましょう。
参考 失敗しない不動産会社の選び方

参考 よい不動産営業マンの選び方・見分け方5つのポイント

 

賃貸中の居住者に購入してもらう

賃貸中の居住者に購入してもらえないかを相談するのもひとつの方法です。

居住者にとっては住みなれた住居ですし、購入することで資産を得ることにもなります。

賃料よりも住宅ローンの方が月々の支払いが安くなる場合などは、入居者にとっても十分検討する余地あります。

まとめ

普通借家契約では契約は自動更新されるため、退去の時期を決めるのは入居者です。

極力、入居者の意思を尊重しながら交渉を進めていくことが、トラブルを避ける最善の方法です。

話がこじれてしまっては、更に売りにくくなってしまいますので、慎重に対応していくようにしましょう。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけ、十分に相談してから動くようにしてください。

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