媒介契約とは?専任媒介契約と一般媒介契約の違いを知っておこう

家を売るための基礎知識

あなたが家を売ろうとするとき、売り手であるあなたと仲介業者との間で結ばれる契約には、専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

では、媒介契約とはいったいどのような契約なのか、3種類ある媒介契約の違いは何なのかをご説明したいと思います。

媒介契約とは?媒介契約を結ぶ目的

媒介契約とは、売主であるあなたが不動産会社に仲介を依頼した場合に、「どのようなサービス(販売・募集・広告・交渉など)を受けられるのか」、「売買が成約したときにいくら手数料を払うのか」などを契約によりはっきりさせることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐための目的で交わされる契約のことです。

媒介契約は、あなたが不動産会社に売買を委託した場合には、必ず結ばないといけない契約です。

不動産業者が媒介契約をする際には、媒介契約の書面化が義務付けられています。その上で、「依頼者に対し「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分確認した上で、媒介契約を締結すること」となっています。

充分な説明をせず、媒介契約だけを結んでこようとする不動産会社には注意しましょう。

媒介契約の有効期間

依頼者にとって拘束力の強い専任媒介契約では、契約の有効期間は3ヶ月以内とされています。また、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月となります。

不動産業者から「まだ契約期間が残っている」と言われても、契約締結日より3ヶ月を経過していれば、契約の更新、解除は依頼者の方で決めることができるということです。

なお、契約の更新については「契約期間満了後、依頼者からの申し出によって更新となっています。媒介契約はいかなる理由があれ、自動更新されるものではないということは知っておきましょう。

一般媒介契約の有効期間については、特に法律で決められているわけではありませんが、標準約款においては、「3ヶ月を超えない範囲で決定すること」とされています。

 

3種類ある媒介契約の違いとメリット・デメリット

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があるといいましたが、ここではそれぞれの契約内容の違い、メリット・デメリットをご説明いたします。

一般媒介契約について

  • 売主さんは複数の不動産会社と媒介契約ができる
  • 売主さんが自分で買主を見つけてくることも可能
  • 不動産会社が販売活動状況を売主さんに報告する義務が無い
  • 物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録する義務が無い

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社と契約ができる媒介契約のことです。売主さん自身で買主を見つけることもでき、売主さん側の自由度の高い契約内容といえます。

一般媒介契約にも「明示型」と「非明示型」の2種類がある

一般媒介契約にも「明示型」と「非明示型」の2種類があります。「明示型」とはその名の通り、どの不動産会社に並行して依頼をしているかを契約する不動産会社に対して通知するやり方です。逆に「非明示型」とは、どこに依頼しているかを明らかにしないまま、複数の不動産会社と契約をすることです。

売主さん側から見れば、いちいち通知する義務が無い「非明示型」の方が楽なのですが、考えてみてください。どこに依頼しているか教えないということは、不動産会社からみれば「自分の会社をあまり信用してくれていない」と捉えることもできます。

あなたは自分を信用してくれない人に対して一生懸命になることができるでしょうか?

一般媒介契約をするのであれば、せめて依頼している不動産会社が分かる「明示型」を選ぶべきだといえます。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットとしては、やはり売主さんへの制限が少ないことが挙げられます。また、複数の不動産会社と契約できるため、悪質な不動産会社が行う「囲い込み」などの被害にある可能性は低くなります。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットとしては、不動産会社のやる気を引き出すのが難しい点にあるのではないでしょうか。複数の不動産会社と契約しているということは、他社で売買が成立した場合には、自分の会社には一切手数料が入ることが無いということです。

販売活動には、広告費など色々な経費がかかります。どうしても手数料がほぼ確定する専任媒介契約よりも、一般媒介契約の方がないがしろにされるケースが多くなります。

しかも、一般媒介契約では、「指定流通機構(レインズ)へ登録する義務が無い」「販売活動状況を売主さんに報告する義務が無い」ため、売り出している物件の販売状況がどのような状態なのかが売主さんに伝わりにくくなるため、不安になることも多くなるでしょう。

一般媒介契約では、売主さん自らで複数の不動産会社との連絡を取らないといけないため、手間がかかり面倒な点もデメリットのひとつといえます。

専任媒介契約について

  • 契約は一つの不動産会社としか結べない
  • 売主さんが直接買主を見つけてくることができる
  • 仲介業者は、2週間に一度以上販売活動状況を報告する義務がある
  • 媒介契約を締結した日から、7営業日以内に物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければいけない

専任媒介契約は一般媒介契約とは違い、仲介は1社の不動産会社にしか依頼できません。しかし、売主さんが直接買主を見つけてくることもできます。

不動産会社としては、売買が成約さえすれば最低でも売り手側の手数料が確実に入りますので、積極的に販売活動を行ってくれる可能性の高い契約方法です。

専任媒介契約は、1社としか契約できないという制約はありますが、契約期間の最長が3ヶ月と決められていますので、3か月後の結果しだいでは、他の不動産会社と契約をしなおすという選択肢もあります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の最大のメリットとしては、一般媒介契約とは「不動産会社のやる気が違う」点でしょう。不動産会社側からすれば、専任媒介は手数料が発生する可能性が非常に高いため、広告宣伝費を使い、チラシやインターネット広告などで、幅広く積極的に販売活動を行ってくれます。

また、専任媒介契約は、契約を締結した日から7日以内の指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられていますので、物件の情報が他の不動産屋さんにも広まりやすく、買い手が早く見つかる可能性が高くなります。

専任媒介契約では、不動産会社が2週間に一回以上、物件の販売活動状況を売主さんへ報告する義務がありますので、自身の物件が今、どのような状態にあるかも把握しやすく安心材料となる点も専任媒介契約のメリットです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットとしては、契約してしまった不動産会社や、その販売活動に対して不信感を持ったとしても、最低3ヶ月は不動産会社の変更ができないことです。

また、専任媒介契約では、悪質不動産会社の手口である「囲い込み」の被害に遭わないとも限りません。

というのも、不動産会社としては、できることなら自社で買主を見つけてきて「売主」と「買主」の両方から手数料をもらいたいのです。なので、実際の物件に他の不動産屋さんから打診があったとしても、「この物件は交渉中」などの理由を付けて、自分の会社が買主を見つけるまで放置することもあるのです。

事実、このような「囲い込み」と呼ばれる手口をやっている不動産会社は存在しますし、大手不動産会社でも、このような行為に近いことをしているところもあるので注意してください。

不動産業界の裏話はこちら⇒【ぶっちゃけ話】不動産会社に直接、査定依頼をしてはいけない理由

専任媒介契約は不動産会社選びが重要

専任媒介契約は、不動産会社が積極的に販売活動に専念してくれるというメリットが売主さんに対しては非常に大きく、家を売るのであれば、専任媒介契約が一番おすすめの契約方法といえます。

しかし、専任媒介契約では1社のみの契約となるため、情報の入手経路が少なく、不動産会社のいいなりになってしまうという危険性もあります。

なので、専任媒介契約では「いかに誠実な不動産会社に依頼することができるか」という、最初の不動産会社選びがとても重要なポイントとなってきます。

不動産会社選びに参考になる記事
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よい不動産営業マンの選び方・見分け方5つのポイント

専属専任媒介契約について

  • 契約は一つの不動産会社としか結べない
  • 売主さんが直接買主を見つけてきても仲介業者を介さないといけない
  • 仲介業者は、1週間に一度以上販売活動状況を報告する義務がある
  • 媒介契約を締結した日から、5営業日以内に物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければいけない

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく売却活動を全般的に1社に任せる媒介契約です。しかし、専属専任媒介契約の方が依頼者に対しての拘束力がより強くなります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

正直いって専属専任媒介契約を結ぶメリットは売主さんにはありません。専属専任媒介契約とは、どちらかというと不動産会社を保護するためにつくられた契約だからです。

実際の媒介契約でも、よほどの事情が無い限りは、専属専任契約を結ぶことは稀ですので、あまり気にしなくてよい契約方法です。

媒介契約についてのまとめ

いかがでしたでしょうか?媒介契約については、それぞれにメリット・デメリットがあります。どの契約方法を選ぶかについては、

  • 「売却を急いでいる」「家を少しでも高く売りたい」場合は、専任媒介契約の方が向いている
  • 「人気物件や希少物件で、売却価格しだいでは売ってもいいと思っている」場合は、一般媒介契約の方が向いている

ということになります。

いずれにせよ、「悪い不動産会社に引っかからない」ということが大前提ですので、くれぐれも不動産会社選びは慎重に行ってください。

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