売れる家と売れない家の違いとは？売れる家の条件について
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「売れる家」と「売れない家」
家を売却するために物件情報を公開しても、1ヶ月も経たずに買付が入る「売れやすい家」と、半年経ってもまだ売れない「売れにくい家」というものが存在します。
では、売れる家と売れない家の違いはどこなのか？
その点についてご説明したいと思います。
忙しい方は目次からどうぞ
売れる家と売れない家の違い
それでは、売れる家と売れない家の条件の違いをみていきます。
売出し価格
家をスムーズに売るためには、最初の売り出し価格の設定がとても重要です。売れ残っている家の大半は、売り出し価格が相場よりも高すぎることが原因の場合が多いです。
売れる家と売れない家の違いは、まずは価格であるということです。
相場よりも割安感があれば、他の条件が少しくらい悪くても問合わせや内見は入ります。
しかし、相場よりも高く値がつけられたものは、どんなにこだわった豪華な家でも問合わせが入らないことがしばしばあります。
大切なのは、欲張らず相場相応の値で売りに出すことです。
ただ、売主さんとしては少しでも家を高く売りたいわけですから、相場周辺の価格でもギリギリの見極めが必要となります。
これに関しては、売却を依頼する不動産会社の営業マンの力量にかかっているとしか言えません。力量というか経験からくる勘のようなものですね。
豊富な経験をもっている営業マンほど、少しでも高く売れるギリギリのラインの売出し価格を提案してきます。
逆に仲介手数料が欲しいだけのオラオラ系の不動産会社は、売りやすいように査定価格や売り出し価格を低めにする傾向があります。
家を売却するときには、複数の不動産会社に査定依頼をして査定価格を比較することが重要といわれているのはこのためです。
間取り
生活をしていく上で間取りというものは重要な部分ですよね。
売れやすい家というのは、クセの無い万人向けの間取りの場合が多いです。両親と子供2人の4人家族を想定したシンプルな間取りの家ですね。
建売住宅の基準である、
- 3LDK（1階にLDK、2階に部屋が3部屋）
- 4LDK（１階にLDK+和室、２階に部屋が3部屋）
などの間取りの家は、不動産会社から見ても売りやすいです。
逆に、注文住宅など家主のこだわりが強く、個性的な間取りの家は売れにくくなります。
こだわりをもって作った注文住宅などは家主の家に対する想いも強くなりますので、価格も下げづらくさらに売れにくくなってしまっている場合があります。
立地、周辺環境や校区など
中古住宅を購入する層は、小学校にあがるお子さまをお持ちのご家族の方がメインとなります。
そのため、小学校の校区を基準に家を探している方も多いです。
不動産会社の新聞折込のチラシやポスティングチラシに、「○○小学校校区！」とアピールされているのを見かけることもよくあるのではないでしょうか。
あなたが「○○小学校校区」とPRされている人気の小学校の校区内の住居をお持ちでしたら、比較的売れやすいエリアの物件だと判断してもよいと思います。
あとは、近隣にスーパーなどが多いか、交通の便が良いかなどが売れやすい売れにくいの判断基準となります。
ただし、交通の便などの立地にこだわる買主さんはどちらかというと分譲マンションを選択するケースが多いです。一戸建ての場合はマンションほど立地の影響は受けない傾向にあります。
家のメンテナンス状況
やはり外装、内装ともにキチンとメンテナンスがされて綺麗な家は売れやすいです。
かといって家を売り出すときにリフォームまでする必要はありません。きちんと家の中を掃除して整理整頓しすっきりとした状態にしておけばOKです。
家を売るときにリフォームをするべき？リフォームすると家は高く売れる？
キッチン、浴室、トイレなどの水回りは女性が特に気にする部分ですので、しっかりと磨き上げてピカピカにしておくと内見の際に好印象を持ってもらえます。
また、最近では、物件良さを最大限に演出するテクニックとして「ホームステージング」という手法も注目されだしています。
外回りに関しては、庭の雑草を刈って小奇麗にしておく、鉢植えなどをおいて華やかに見せるなどの演出をしておくと買い手への印象はよくなります。
それ以外にも、駐車スペースに車を停めないようにすることで、敷地を大きく見せることもできます。
築年数
築年数が浅い家は状態も良い場合が多いため売れやすいです。俗に言う「浅築物件」ですね。
築年数の目安としては、築10年以内の家です。
フルリフォームされた家なら別ですが、築10年を超えると外壁塗装や屋根板のメンテナンスなど、物件購入費以外の買主さんの負担が増えてしまうため敬遠されがちです。
また、不動産ポータルサイトなどは、築年数から物件を検索できるようになっています。築10年を超えた物件は検索されにくく、問合わせや内見希望者も少ない傾向にあります。
日当たりの良し悪し
日当たりの良し悪しを家を購入するときの条件としている方も意外と多くいます。南向きの家が人気なのもそのせいですね。
北欧の国などは冬の日照時間が短いため、うつ病を発症する者が多いといいます。事実、フィンランドとかは自殺者が群を抜いて多いというデータがあります。
中古住宅を購入するときに、日照条件とうつ病の関係を気にする方はいないと思いますが、日当たりのよい家は多少条件が悪くても売れやすいというのは事実です。
逆に日当たりの悪い物件は、内見の際に全ての部屋のカーテンを開けて昼間でも照明を点けておくなどの工夫が必要です。
売主さんの人柄
意外かも知れませんが、売主さんの人柄の良さというのも家が売れやすい売れにくいということに関係している場合があります。
人柄の良い売り主さんの場合、交渉もスムーズに進むことが多く売れやすいです。
逆に横柄な態度の売主さんの場合は、買い手も警戒するのか、内見に来て物件自体は気に入っているものの中々買付までいかないというケースも多いです。
不動産売買は動く金額も大きいので、極力トラブルは避けたいという感情が少なからずも買主さんの中にはあるからだと思います。
再建築可か不可か
接道部分の問題で、再建築不可（家を壊して建て替えることのできない）物件というものがあります。
再建築不可の物件はやはり売れにくいです。
何らかの事情で家が壊れてしまうと建て替えがきかないわけですから、買う側が躊躇するのも当然かも知れません。
再構築不可物件の売却に関しては以下の記事を参考にしてください。
大手ハウスメーカーの建てた家
積水ハウス、大和ハウス、ミサワホーム、一条工務店、旭化成ホームズ、住友林業など大手ハウスメーカーで建てられた家は、建物に対しての信用度が高いため売れやすいです。
チラシなどの物件情報に、「積水ハウスの家」と一言入れただけで、買い手からの反応が全然違います。
大手ハウスメーカーで建てられた家は、物件価格が相場よりも割高になる場合が多いのですが、それでも問合わせが殺到する場合があります。
予算の関係で、大手ハウスメーカーで新築までは建てられないけど、大手ハウスメーカーが建てた家に住みたいという買い手が一定数存在するということではないでしょうか。
大手ハウスメーカーには、「スムストック制度」というものがあり、中古住宅においても建物の価値が下がりにくいという点も人気の理由かもしれません。
まとめ
売れる家と売れない家の条件の違いは上記の通りです。
ただし、不動産売買というものはあくまで売主さんと買主さんのめぐり合わせです。
多少悪い条件の家でも、近くに娘を住ませたいからといって両親が購入したりすることも意外と多いです。売れない家は無いと言われているのもそのためですね。
また、家がスムーズに売れるかどうかは不動産会社の営業マンの力によるところも大きいです。
わたしが働いている不動産会社でも、「これは売れないだろ？」と他の営業マンが陰で笑っているような物件でも、平気な顔をしてさらっと買主を見つけてくる敏腕営業マンさんがいます。
家の売却を検討する際には、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらい、しっかりと比較してから不動産会社を選ぶようにしてください。
【ぶっちゃけ話】不動産会社に直接、査定依頼をしてはいけない理由
※業界内では言えない話しです。こっそりと読んでください。