再建築不可物件を売りたい！売却方法や注意点など
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再建築不可物件を売りたい。
親から家を相続したものの、再建築不可物件だったということはよくあることです。
再建築不可といってもリフォームやリノベーションなどは可能なため、リフォームして住む予定があるのであればよいのですが、住む予定が無い場合などは早めに手放してしまいたいときもあるでしょう。
この記事では、再建築不可物件の売却方法や売却の際の注意点などをまとめてみました。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物を取り壊して建て替えができない物件のことです。
- 建築基準法上の道路として認められていない道路に接している
- 建築基準法上の道路に接しているが、敷地の間口が2m未満
など、基本的に建築基準法の「接道義務」に抵触する物件のことをいいます。
忙しい方は目次からどうぞ
再建築不可物件の相場
再建築不可物件の売却相場は、やはり再建築可物件と比較すると低くなってしまいます。おおよそですが、周辺相場の5割～6割くらいの価格で取引がされている場合が多いです。
理由としては、
- 再建築不可物件の購入には、一般の住宅ローンが使えない場合が多い。
- 再建築不可のため、建物の評価はゼロに近い。また、建て替えできないため、土地の価格を評価しづらい。
- 築年数が古い家が多く、住むとしてもリフォームが必要な場合が多い。
などが挙げられます。
再建築不可物件の購入には、一般の住宅ローンが使えない場合が多い
再建築不可物件の購入には、都市銀行などの住宅ローンが使えない場合がほとんどです。再建築不可の物件は、担保として扱いづらいというのが大きな理由でしょう。
現在の住宅ローンの多くは優遇金利が適用されるため、1％以下の金利ということも少なくありません。しかし、再建築不可物件の購入のためのローンであれば、金利が4％近くまで跳ね上がってしまいます。
そのため、再建築不可物件の購入は全額現金決済が基本です。
なので、相場よりも安く売却価格の設定をしておかないと買い手がなかなか見つからないのです。
再建築不可のため、建物の評価はゼロに近い。また、建て替えできないため、土地の価格を評価しづらい。
再建築不可物件は築年数が古いものが多く、建物の評価はゼロに近い、またはゼロの物件が多くなります。
また、建て替えすることができないため、不動産会社も評価額を出しづらいということも相場を低くしている理由のひとつです。
通常の不動産の査定では、取引事例比較法という査定方法が多く用いられています。
取引事例比較法とは不動産鑑定評価の1つで、売却の対象となる家と条件が近い取引の事例を参考にして価格を計算する方法です。
再建築不可物件は、過去の類似取引事例や同条件の取引事例が少ないため、査定価格を算出するのが難しいのです。
築年数が古い家が多く、住むとしてもリフォームが必要な場合が多い
築年数が古い家が多いため、購入者が住むにはリフォームが必要となる場合が多くなります。
当然ながら、リフォームにかかる費用を計算して売却価格も決められますので、その分価格は低くなりがちになります。
再建築不可物件を高く売るには？
このように相場よりもかなり低い価格で取引される再建築不可物件ですが、なかには相場や相場近くで売却できた事例もあります。
これは立地や周辺環境にもよりますが、ひとことで言えば、再建築不可物件を再建築可物件にすることで相場で売ることが可能となります。
ただし、こういった不動産取引に関するテクニックは素人判断では危険ですので、売却を考えたときには、まずプロである不動産会社に必ず相談するようにしてください。
また、再建築不可物件といえども立地しだいでは、需要が見込める場合があります。不動産会社に「あのエリアの物件が出たら教えてほしい」とすでに問い合わせが入っている場合もあるからです。
そのため、再建築不可物件でも査定をしてみると、意外と納得できる査定価格が出て、あっさりと売れてしまったというケースもあります。
再建築不可物件の売却で悩んでいるようでしたら、思い切って一度査定依頼をしてみてください。不動産一括査定サイトを使えば手間もかかりません。
不動産一括査定サイトに関しては、この記事で詳しく説明していますので、よかったら参考にしてください。
隣接する土地を購入する
当たり前のことなのですが、接道部分が2m未満の物件の場合、接道部分を2m以上にすれば再建築が可能となります。
物件に隣接する土地が空き家や空き地になっている場合は、持ち主に交渉して土地を譲ってもらうのもひとつの方法です。
別にその土地全てを買取る必要はなく、接道部分が確保できる分だけの土地を分筆して売却してもらうことも可能です。この辺は持ち主との交渉しだいです。
接道部分さえ確保してしまえば再建築も可能となりますので、相場通りに物件を売却することができるようになります。
仮に周辺相場が坪100万円の土地を60坪所有していたとします。
この場合、100万円×60坪で、相場であれば6,000万円ほどで売却できる計算ですが、再建築不可ということで半値になると、3,000万円でしか売却できないということになります。
隣接する土地の購入費、家屋の解体費用含めて2,000万円かかったとしても、相場の6,000万円で物件を売却することができれば、1,000万円も得をするという訳です。
再建築不可の物件の建て替えにセットバックをつかう
全面道路の幅員が4m未満（もしくは6m未満）の再建築不可物件の建て替えには、セットバックという方法もあります。
セットバックとは自分の保有する土地を道路としてみなしてもらうため、敷地を後退して建て替えることをいいます。
建築基準法に定められている全面道路の幅員が確保できる部分まで敷地を後退し、残った敷地の上に新しい家を建てるのです。
セットバックが可能な物件であれば、建て替えは容易ですので相場で売れる可能性も高くなります。
ただし、セットバックしなければならない部分は敷地面積から除外されるため、査定への影響は少なからずあることは理解しておいてください。
セットバックの注意点
a）セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできない。
b）セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外される。
再建築不可の物件はリフォームして売るべき？
再建築不可の物件は古いものが多いため、リフォームしてから売ろうと考えている方も多いようです。しかし、基本的に物件はリフォームしてから売るよりも、現状のまま売りに出したほうがいいです。
関連：家を売るときにリフォームをするべき？リフォームすると家は高く売れる？
特に再建築不可の物件は売れにくい場合も多いため、多額のリフォーム費用をかけたのに最終的に買い手が見つからなかったなど最悪の場合もあります。
一概には言えませんが、リフォーム費用をかけるくらいならば、その分売却価格を低めに設定して売却したほうが良い結果になると考えておいてください。
再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？
再建築不可物件では、増築・改築・再建築をすることはできません。増築や再建築ならまだ分かりますが、改築もすることができないという点には注目です。
改築とは「従前の建築物を取り壊し、間取りや大きさは変えずにほぼ同程度のものを建てること」をいいます。
なので、柱を一本でも残していれば大規模なリフォームが可能という広告も目にすることがありますが、このようなリフォームは基本的に違法ですので注意してください。
万が一、家屋が倒壊してしまったら？
再建築不可物件の場合、火事や天災などで家屋が倒壊してしまうと建て替えることができません。
では、不慮の事故などにより再建築不可の家屋が倒壊し更地になってしまった場合にはどうしたらよいのでしょうか。
隣接する家や土地の所有者に購入してもらえないか交渉する
あなたの持つ土地が再建築不可ということは、隣接する家屋も再建築不可物件である可能性が高いのではないでしょうか。
このような物件では、隣接する土地を購入することで再建築可になる場合も多くあります。ということは、あなたにとって何のメリットもない土地でも、隣家の人にとっては購入することで大きなメリットがある場合もあるということ。
再建築不可物件をやむを得ず更地にしてしまった場合には、隣接する土地の持ち主に交渉してみるのもひとつの方法です。
駐車場にする
再建築不可物件が立ち並ぶエリアでは、道路幅も狭く自動車を保有したくても駐車場をつくることができない家もたくさんあります。
そういった場合、徒歩圏内の月極駐車場をわざわざ借りて車庫証明と取っている方もたくさんいます。
そのため、たとえ建て替えはできなくても、車の出入りができる土地であれば、駐車場として運用するということもひとつの選択肢です。
しかし、駐車場の場合は、固定資産税が更地扱いになるため、駐車場運営で得ることのできる利益と支出のバランスをよく計算しておくことが大切です。
ただ、再建築不可の土地は土地の評価も低いため、ある程度の駐車台数を確保できるのであれば、利益を上げることはそこまで難しいことではないかも知れません。
現在は、空き家や空き地、再建築不可物件の活用法などを無料で提案してくれるサービスもありますので、一度提案を受けてみてはどうでしょうか。
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まとめ
一般的に再建築不可の物件は売れにくいと言われています。
しかし、不動産投資をしている投資家などは、再建築不可の物件を好んで探している投資家もいます。立地や建物の構造しだいでは、賃貸物件としてきちんと利回りが出せる物件もあるからです。
また、新築ではなく最初から中古物件をリフォームして住もうと考えている買主さんであれば、立地や購入価格が希望とマッチすれば、購入に踏み切ってくれる可能性も高いでしょう。
再建築不可物件は築年数が古い物件も多く、そのまま所持していたとしても売れ残りのリスクが高まるばかりです。
それに万が一、火事や災害で建物が崩壊した場合には、更地にするしかありません。そうなれば、もう売るのはお手上げです。
建物を建てられない土地を購入する人はまずいませんので。
そうなってしまうと、売りたくても売れない土地の固定資産税を延々と払い続けなければいけなくなってしまいます。
将来的に住む予定のない家であれば、早めに不動産会社に相談して売却を検討しましょう。
また、再建築不可の物件の売却には不動産会社によって得意、不得意があります。必ず複数の不動産会社に売却の打診をして、よく比較してから売却を依頼する不動産会社を決めるようにしてください。
【ぶっちゃけ話】不動産会社に直接、査定依頼をしてはいけない理由
※業界内では言えない話しです。こっそりと読んでください。
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そうならないためにも、家や土地などの不動産を売却するときには、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうことがとても大切です。
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