家の名義人が死亡した後の家の売却4つのステップ

相続・資産整理

相続した家とお金のイメージ

売主さん
家の名義人が無くなった場合のどうやって家を売ったらいいの?

病気や事故などで両親など家の名義人が死亡した場合、相続人に所有者が移転します。住む予定の無い家ならば、早めに売却をしておきたいと思うこともあるでしょう。

みさえ
この記事では、家の名義人が死亡した場合の家の売却手順についてご説明します。

Step1. 遺産分割協議で不動産の所有者を決める

みさえ
まずは相続人全員で話し合い、不動産の所有者を決めてください。

亡くなった方(被相続人)の不動産の名義を誰の名義にするか、相続人全員で話し合うことを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議は、必ずしも全員が顔を合わせて話し合う必要はなく、電話やメールなどでもOKです。

 

遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・押印をする

みさえ
次に、遺産分割区協議書を作成します。

遺産分割協議により話がまとまったら、遺産分割協議書というものを作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・押印が必要となります。

また、遺産分割協議書は、

  • 相続人全員で協議したという文言を必ず入れる
  • 家、土地などの不動産について記載する場合は「登記事項証明書」を書き写す

ことが重要で、上記2点の条件が満たされていないと、遺産分割協議書が無効とされてしまう場合がありますので、注意してください。

遺産分割協議書のサンプル例

遺産分割協議書サンプル

引用:遺産分割協議書とは?【岩見沢公益社】

 

Step2. 相続登記によって家の名義を変更する

みさえ
名義人の存在しない土地や家を売却することはできません。名義を変更する手続きが必要です。

不動産売買では、売主さんと買主さんが売買契約を結ぶ必要があります。
当然ながら、亡くなった方と売買契約を結ぶことはできません。

なので、次は亡くなった方が持っていた土地や家の名義を変更する手続きが必要となります。

 

相続登記とは?

相続登記とは、家、土地、マンションなどの不動産を所有している被相続人が無くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更を行うことをいいます。

みさえ
不動産を所有する権利を登記によって確定させておくことで、相続におけるトラブルを未然に防ぐことができます。

相続登記の期限は?

みさえ
相続登記に関しては、所有者が亡くなってから何ヶ月以内に必ずしないといけないという期限はありません。

相続登記に関しては、有効期限のようなものはありません。

家を売る必要が無ければそのままでもいいのでは?と思われがちですが、相続登記をしないことによってさまざまなデメリットがありますので、注意してください。

 

相続登記をしないことのデメリット

みさえ
相続登記をしていないことによって考えられるデメリットには、以下のようなものがあります。

不動産の相続した相続人の権利が守られない場合がある

両親が亡くなり、その息子である長男、次男が相続をしたと仮定します。

長男と次男の話し合いによって、長男が不動産の権利を全て相続するようにまとまっていたとします。しかし、相続登記をしておかないと、その権利は法的には守られません。

みさえ
法定相続分のみの登記を行うのであれば、他の相続人の同意は必要ありません。

相続後に、なんらかの事情で次男がお金が必要になったとします。
そのときには、次男は長男に知らせず勝手に自分の法定相続分の登記を行い、持ち分を売却してしまうということもできてしまうのです。

また、次男が借金を滞納していたりした場合には、お金を貸している側が相続人である次男に代わって法定相続分を登記し、持ち分を差し押さえしたりすることもできます。

こうなってしまうと「この不動産は自分が全て相続するはずだった」と長男が主張しても、全てを相続することは難しくなってしまいます。

 

震災などが起こった場合に、不動産賠償が受けられない

みさえ
相続登記をしておかないと、万が一の時の賠償が受けれません。

大規模な震災や災害が起こった時には、不動産賠償が行われることがあります。

しかし、不動産賠償というものは土地や家の所有者に対して行われるものです。
東日本大震災の原発事故などでは、相続登記を行っていなかったばかりに、不動産賠償が受けられないということが現実に起こっています。

 

不動産を担保に入れることができない

相続登記をしていない不動産は、売却、借地、抵当権の設定など全てのことをすることが出来ません。

 

相続登記に必要な書類

みさえ
相続登記には、以下の書類をすべて揃える必要があります。
  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 遺産分割協議書

「被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本」を集める作業が少し大変です。

みさえ
市役所、区役所には戸籍の相談コーナーが設けられています。よく相談しながら集めていきましょう。

「不動産の全部事項証明書」は、近くの法務局で取得することができます。また、登記情報提供サービスのホームページから取得することもできます。

登記情報提供サービスのホームページはこちら

みさえ
必要書類を一つ一つ集めていくのは、大変な作業です。なので、多少お金を払ってでも、相続登記は司法書士に依頼する方が多いです。

相続登記に必要な費用

みさえ
相続登記には、以下のような費用が必要となります。

相続登記には、以下のような費用が必要となります。

登録免許税 固定資産評価額合計 × 0.4%
登記事項証明書 不動産1個につき600円
戸籍謄本などの
発行手数料
全部で数千円ほど
司法書士報酬 6~8万円程度

司法書士へ手続きを依頼する場合、司法書士への報酬が発生します。司法書士への報酬は、各司法書士事務所によって異なります。

 

Step3. 相続登記の申請書を作り、法務局へ提出

みさえ
相続登記の申請には、相続登記申請書というものが必要となります。

相続登記申請書は、法務省のホームページで様式が公開されていますので、そちらを利用しましょう。
「一太郎」「Word」「PDF」の3種類のファイルがダウンロード出来ます。

ダウンロードしたら、ひな形に沿って必要事項を記入してください。

法務省:登記申請書様式ダウンロード

相続登記申請書と必要な書類を全て揃えたら、所有する不動産に一番近い法務局へ書類を提出します。

法務局管轄一覧はこちら

法務局に書類を提出したら、1~2週間後に新しい権利書が発行されますので、それを受け取って相続登記は完了です。

 

Step4. 不動産の売却を依頼する不動産会社を探す

みさえ
さぁ、いよいよ最終的な目標である不動産の売却活動に入ります。

まずは、売買を仲介してくれる不動産会社を探して販売活動を依頼します。

ここでの注意点は、「必ず複数の不動産会社に査定の依頼を出す事」です。仲介を依頼する不動産会社によって売却価格は大きく変わってくるからです。

不動産会社を選ぶときには、

  • 査定価格は必ず複数比較する
  • 親身になってくれそうな不動産会社を選ぶ

ことが大切です。

みさえ
不動産の査定では、数百万の違いが出ることもよくありますので、必ず複数社の査定書を比較し、十分検討してから不動産会社を決めるようにしてください。

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不動産一括査定サイトに関しては、こちらの記事にまとめています。

不動産一括査定サイト一覧とメリット・デメリットを解説

 

補足:相続税について

相続した家を売却したときには、必ず相続税を払わないといけないと
勘違いしている方もいるようですが、そうではありません。

実は、相続には基礎控除というものがあります。
平成27年1月1日より、基礎控除については下記のように変更されました。

3000万円+(600万円×法定相続人数)

仮に相続人が2人であった場合、

3000万円+600万円×2=4200万円

となります。

みさえ
相続する財産が4200万円以下の場合には、相続税の申告をする必要はありません。

なお、相続税の申告が必要な場合には、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10ヶ月以内に申告しないといけません。

この期限が土曜日・日曜日・祝日などに当たるときは、これらの日の翌日が期限となります。

 

家を売却して利益が出た場合の譲渡税について

みさえ
家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払わないといけません。

家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得(譲渡益)=売却代金ー( [1]土地の取得費+[2]土地の譲渡費 )

[1]土地の購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、設備費や改良費など
[2]仲介手数料、広告費、抵当権抹消登記費用などの譲渡にかかった費用

[1]の土地の取得費は領収書等が必要となります。しかし、相続の場合などは、領収証等が見つからない場合も多いと思います。

その場合は、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

また、相続税を支払っている場合は、譲渡所得税を軽減できる特例もあります。

国税庁:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ただし、この特例は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」が条件となりますので、注意してください。

 

まとめ

家の名義人が死亡した後に家を売却するには、まずは相続人全員が納得するような話し合いを持つことが大切です。

そして、相続の内容についてうまくまとまったら、早めに名義の変更を済ませるようにしておきましょう。

家の売却については、不動産会社によって対応や売却価格にも違いがありますので、1社だけに打診はせず、必ず複数社に相談するようにしてください。

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