家や土地を売るときには境界の測量は必ずやらないといけないの？
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家や土地を売却する場合、以前なら不動産登記簿に載っている面積（公募面積）での取引も多かったのですが、最近では土地の境界を確定した上での売買を望んでいる買主さんが増えています。
この記事では、境界を確定する測量である「境界確定測量」についてみていきたいと思います。
忙しい方は目次からどうぞ
なぜ、境界確定測量をするの？
- 境界内だと思って作った塀が境界を越えていた
- 境界杭があると思っていたが解体工事のときに一緒に撤去されていた
- 長年、隣人の土地だと思っていた土地が自分の土地だった
など、隣人との境界をめぐってのトラブルは意外に多いものです。
これは意外と知られていないのですが、隣人の土地だと知らないで使用していた場合でも、10年経てばその土地の所有権は使用者に移ります。仮に知っていて使用していたとしても、20年で所有権が移ってしまいます。
これを土地の時効取得といい、仮にに所有者が土地を返して欲しいといったとしても、裁判では必ず負けてしまいます。
不動産登記簿に記載されている土地の面積はあてにならない？
また、昔の測量は今とは違い技術も未熟だったため、不動産登記簿に載っている地積（土地の面積）と実際の数字が違っていたということもたびたびあります。
そうすると、不動産登記簿に載っている地積が実際の土地の面積より少ない場合は、売主さんが損をしてしまいますし、多い場合は買主さんが損をすることになります。
また、境界には「占有境界」と「筆界」の2種類の境界が存在します。それぞれの違いはよく理解しておいてください。占有境界と筆界の違いはこちらの記事で説明しています。
参考 土地の「境界」と「筆界」の違いとは？測量にかかる費用はどれくらい？
境界確定測量を行うのは、土地家屋調査士の仕事になります。
測量にかかる費用は、土地の形状、広さによって変わってきますが、約30万円～60万円ほどになります。
所有地が、市有地や国有地に面している場合は、官民立ち会いというものを行わないといけないため、さらに費用が発生します。
境界確定測量の流れ
1．事前調査（法務局などでの資料の調査）
法務局で、登記事項証明書（登記簿謄本）公図、地積測量図と呼ばれる図面などを調査します。
また、売却する土地や家が所在する管轄の市役所で、道路に関する測量図や区画整理に関する資料等を調べます。
2．事前現地調査
事前調査で集めた資料をもとに、現地の下見をします。
現地の敷地の境界や隣接地等の占有状況（塀等）、障害物の有無などを調べると共に、隣接地の所有者にあいさつをし、測量への理解をしてもらいます。
3．現地の測量業務
土地の形状や建物の位置、既設の境界標、道路や水路との境界などを実際に測量していきます。
4．測量結果の計算、資料との照合
測量の結果と既存の資料を照らし合わせながら仮図面を作成し、土地の境界を推定していきます。
境界標が設置されていない境界点などには、ペンキなどで仮の表示を行う場合もあります。
5．民地境界立会い
隣接する土地の地権者などの関係者を現地に呼び、確定の立ち会いを行います。この際に、関係者全員の承諾を得られることができなければ、境界の確定をすることはできません。
6．境界標の設置
関係者全員の承諾が得られれば、境界の目印となる境界標を設置します。境界標にはコンクリート杭、金属プレートなどを使用します。
7．境界確認書の作成
測量したデータをもとに、境界確認書と境界確定図を作成します。境界確認書は契約書のようなもので、土地の所有者と隣地の地権者それぞれが署名捺印したものを2通作成し、隣地の地権者と1通ずつ保管します。
8．登記の申請
土地家屋調査士から最終的に提出された書類をもとに、土地表題登記、土地地積更正登記、土地分筆登記など必要な登記をして境界確定の作業は完了です。
測量にかかる期間はどのくらい？
ただし、境界確定測量の流れにもあるように、隣接する土地の所有者全ての承諾が必要なため、思いのほか時間がかかったり、トラブルに発展し境界の確定が最終的にできなかったというケースも出てきます。
家の売却を考えた場合には、極力早めに境界確定を済ませておくようにしましょう。
境界の立ち会いに参加してもらえない場合はどうしたらいい？
境界確定のトラブルで一番多いのは、隣人に関係者の立ち会いに参加してもらえないことです。
これは、家を売りたい人と隣人との人間関係が以前から悪かった場合に起こりやすいトラブルです。なので、当人とよく話し合い人間関係の修復を図るしか解決策はありません。
また、不動産会社や土地家屋調査士の態度に腹を立てていて立ち会いに応じない場合もあります。この場合は、関係者に謝罪に行ってもらい態度を改めてもらうしかありません。
境界を確定するには隣人の承諾が必要不可欠なわけですから、承諾を得られなかった場合には家を売ることをあきらめないといけなくなる可能性もあります。
人間関係の修復が不可能であれば、
「境界の立ち会いに応じてもらうのはあきらめました。しかし、もしあなたが家を売るようになったとしても、わたしも一切立ち会いには応じませんので」
と、しっかりと意思表示しておくべきです。
まとめ
最近の家や土地の売買には、境界確定が必要不可欠となってきています。今は、境界確定図が無いと、その家や土地は買わないという買主さんがほとんどだからです。
できることなら、隣人に事前にあいさつをしておいて、境界を確定する作業をすることを伝え、立ち会いの承諾を得ておくと安心です。
境界の確定には意外と時間がかかります。いざという時に焦ることのないよう、なるべく早めに動いておくようにしましょう。
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