住み替えの際は自宅は売却すべき？それとも賃貸？
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忙しい方は目次からどうぞ
自宅を賃貸にする場合の注意点やリスクなど
賃貸にすることの一番のメリットは、賃料として定期収入が入るということですが、意外に賃貸に出すということはリスクも大きくなります。
忙しい方のために、結論から言うとすると、
自宅を賃貸にするのは、不動産投資のノウハウを持っている方だけ。リスクや手間を考えると賃貸は割に合わないので素直に売却するべき。
です。
それでは、住み替えた後に、現在の家やマンションを賃貸に出した場合の注意点やリスクについてご説明します。
住宅ローンの残債に注意。ローン中の家は貸せない？
あなたが住宅ローンをすでに完済している家やマンションを貸そうとしているのであれば、何も問題ありません。
住宅ローンを完済済みという方は、この項を読む必要がありませんので、「賃貸にするリスクやデメリット」からお読みください。
しかし、残債が残っていて現在も住宅ローンを支払っていると場合は、注意しないといけない点がいくつかあります。
残債のある物件を貸すには、事前に金融機関の承諾が必要です
住宅ローンというのは、「自己の居住用物件の取得のための資金」として借り入れを行います。そのため、債権者であるあなたがその家に住まずに他人に貸すとなると契約違反になってしまいます。
そのため、基本的には残債が残っている家やマンションを賃貸にすることはできません。
ただし、住み替えの理由が、転勤などのやむを得ない理由があるのであれば、住宅金融支援機構や銀行などの金融機関も多少考慮してくれる場合もあります。
しかし、ただ住み替えたいという理由で住み替えをする場合は、契約違反として残金の一括返済を求められたり、事業用ローンへの借り換えを要求される可能性が高くなります。
銀行というのは、居住用の物件に限り、低金利でお金を貸しているのであって、賃貸などの事業目的にはアパートローンなどでローンの区分けがされているためです。
まずは、契約書を確認して金融機関に相談を
住宅ローンの残債が残っている場合は、ローンを組んだ時の契約書を確認し、契約約款に「ローン中のは賃貸に出してはいけない」などの項目が無いかを確認してください。
そして、必ず事前に債権者である金融機関に相談するようにしましょう。
黙って貸してはダメ。内緒で賃貸しているのがバレた場合は？
銀行からの郵便物を転送したり、借主に送ってもらったりしてばれないように貸すことも可能かと思います。しかし、もしばれた場合には大変なことになってしまいます。
賃貸に出していながら住宅ローンの優遇金利を受けているという卑劣な詐欺行為になりますので、最悪の場合は、残金の一括返済を求められることもあります。
賃貸にする場合のリスクやデメリット
それでは、自宅を賃貸にする場合のリスクやデメリットについてご説明いたします。
確定申告や税金対策をする必要がある
家賃収入がある場合は、毎年の確定申告が必要になります。確定申告をするために帳簿をつけるなど経理作業が必要となりますし、納税資金もあらかじめストックしておく必要があります。
また、節税のための対策など色々と面倒なことも多くなります。
売却時に税金の特別控除を受けることができない
居住用としてのマイホームを売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができます。（一定の基準を満たしている場合）
しかし、自宅を賃貸として貸し出した場合にこの控除が受けられるのは、賃貸として貸し出してから3年後の年末までです。
それ以降になると、「事業用」とみなされてしまうため、3,000万円の特別控除を受けることができなくなります。
自宅を賃貸に出してから1～2年で売却したいという方はあまりいませんので、将来自宅を売却する際には納める税金の負担は大きくなるということですね。
当然のことですが、税金を多く取られる分、手元に残る現金は少なくなります。
不動産運用としてきちんとした利益が見込めるのならまだいいのですが、利益も対して残らず税金の負担だけ大きくなるというのであれば、大きなデメリットとなるのは間違いありません。
資産価値の目減り
不動産というものはほとんどの場合、経年によって資産価値が落ちていきます。土地の価格なども、都心などの人気エリアは別ですが、地方都市では10年以上も下落し続けている土地も珍しくありません。
持ち家が一戸建てならば、公示地価などの動きをこまめにチェックして下落傾向にあるのであれば、早めに手放したほうが得策です。
また、家賃収入が資産価値の減少を上回るくらいにあればいいのですが、持ち家を賃貸にしている方の中には、投資家が見向きもしないような利回りで貸している方も多いです。
それに、賃借人が事故や自殺などで事故物件になる可能性もゼロではありません。事故物件になってしまうと、家賃を大幅に下げることになりますし、そもそも次の入居者が見つからない可能性だってあります。
また、事故物件を売却するにしても、相場から大きく値を下げた価格になるのは間違いありません。
最近では豊洲の土壌汚染の問題で、豊洲の高級マンションの価値の下落が大きくニュースや様々なメディアで取り上げられていました。
急な震災に遭ってしまい倒壊したマンションの処分に困っている方もたくさんいます。
賃貸には、常にそのようなリスクが伴うということも十分理解しておきましょう。
売りたくても売れない
借地借家法に基づく現在の賃貸契約では、借りるほうが有利な条件になっています。特に居住用の住居の場合は、「家を売りたいから出て行ってほしい」などとは、ほとんど言えない状況です。
家を売りたいというのは、賃借人に引っ越してもらう正当な理由とならないからです。そういった場合、引っ越し費用の負担はもちろんのこと、その他の金銭的処理を条件にして退去を交渉していくこととなります。
しかし、子どもがいる家庭の場合は、校区の問題もありますので、よほどの条件を提示しないかぎり退去してもらえるかどうかは分かりません。
そのため、「家を売りたいけど売ることができない」という状況に陥ることも十分考えられるのです。
住宅を貸す期間を定めておく「定期借家契約」という契約方法もありますが、実際には契約の期間内容に条件が合う借主を見つけることはなかなか難しく、空き家のリスクを抱えてしまうことになります。
住み替え時に自宅の売却か賃貸かで失敗しないためには
住み替え時に自宅を売却するか、賃貸にするかの判断で失敗しないためには、きちんと事前にシュミレーションをしておくことが大切です。
自宅を売却したときにはどのくらいの価格で売れるのか？もし賃貸に回した場合には、どのくらいの賃料になるのか？をできるだけ正確に計算しておきましょう。
- 面倒な入居者との交渉はすべて代行してくれる
- 賃貸中は、修理やメンテナンス費用などの修繕費を負担してくれる
- 条件によるが賃料保証もある
など、自宅を賃貸に出したい方にはとても便利なサービスです。
利回りを計算して賃貸に出すかの判断をする
賃貸に出すということは、不動産投資と同じです。利回りを計算して本当に賃貸にして管理をしていく価値があるのかどうかをよく考えましょう。
利回り計算は、
実質利回り＝（年間収入－年間経費)÷購入価格
※利回りは表面利回りではなく実質利回りで計算することが重要です
で求めることができます。
年間収入というのは年間の家賃収入で、年間経費というのは、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などの経費のことです。
購入価格を知るには、不動産査定を利用
実質利回りを計算する上での購入価格ですが、これは現在所有している家やマンションの査定をしてもらうことで、おおよその価格を知ることができます。
査定価格＝購入価格ではないのですが、不動産会社が査定した売却価格で購入したと仮定するわけです。
不動産の査定に関しては、わざわざ不動産会社に出向かなくても、ネットの不動産一括査定で充分です。複数の不動産会社から査定書を取り寄せることで、自宅のおおよその売却価格を把握することができます。
ちなみに当サイトでは、大手リクルートグループが運営する「SUUMO（スーモ）売却」をおすすめしています。
売却するにしても貸すにしても、まずは自宅の資産価値を知ることから始めなければいけませんので、計画の第一歩として、不動産一括査定で査定書を取り寄せてみてはどうでしょうか。
査定をしてもらったからといって料金がかかるわけでもありませんし、必ず家を売らないといけないということは一切ありませんので安心してください。
売却するか賃貸にするかの判断基準
利回りの目安としては、首都圏の主要駅近くの賃貸需要の高い地域であれば6％程度、郊外の賃貸需要の低い地域であれば、最低でも10％以上は欲しいところです。
ただし、実質利回りというのは空き室を計算に入れていませんので注意してください。
空き室リスクを考えると、十分な利回りが確保できない可能性があるのであれば、資産価値が低くなる前に、きっぱりと売却した方がよいということになります。
不動産投資には、大きなリスクが付きまといます。かかる「リスク」と「手間」を考えると、安易に手を出すものでは無いということは知っておいてください。
利回りがあまり良くなく、管理していく自信が無いようであれば、自宅をきっぱり売却してから新天地で新しい生活を始めたほうが家族も安心し、金銭面でのリスクも少ないはずです。
まとめ
住み替えの際に、持ち家を売却するか賃貸にするかという点は非常に難しい問題です。
私の個人的な意見としては、急な転勤などの理由が無い限りは、売却してしまったほうがいいと思っています。事実、住み替えの際には、約6割以上の方が従来の住居を売却しています。
実際、大家としてやっていくには色々と苦労もありますし、不動産の運用はよほど慣れた方でないと難しい面があるのも事実です。
自宅を賃貸にする場合は、リスクを十分に理解した上で、慎重に決断するようにしてください。
【ぶっちゃけ話】不動産会社に直接、査定依頼をしてはいけない理由
※業界内では言えない話しです。こっそりと読んでください。