不動産会社によって査定価格は何で違うの?

家を売るQ&A

売主さん
母が実家を売りたいって言うから査定してもらったんだけど、何でこんなに不動産会社で査定価格が違うのかなぁ?
みさえ
査定価格というのは、あくまで不動産会社が提案している価格なのでバラつきがあるんです。

不動産会社によって査定価格が違うのは当たり前?

不動産の査定価格というのは、各営業マンの性格や不動産会社の方針によって変わってきます。

イケイケのちょっと怪しい不動産会社であれば、

「査定価格は相場より高めに出して、なんとしてでも媒介契約を取ってこい!」

わたしが実際に見たわけではありませんが、こんな感じでしょう。

このような不動産会社に家の査定を頼めば、査定価格は当然高くなります。

では、生真面目で正直な性格の営業マンであれば、

  • 立地
  • 築年数
  • 間取り
  • 交通利便性
  • 周辺環境
  • 標準建築費
  • 事例比較

このように、査定に関する多くの項目を調査して、なるべく実際に成約する価格に近くなるような査定価格を出してきます。

実は不動産の査定にもマニュアルがあり、不動産流通推進センターが販売する価格査定マニュアルでは、

  • 戸建住宅価格査定マニュアル
  • 住宅地価格査定マニュアル
  • マンション価格査定マニュアル

の3つのケースに合わせたマニュアルが用意されています。

きちんとこのマニュアルに沿った形で出された査定価格とざっくりと計算された査定価格では、価格に違いがあるのは当たり前なのです。

不動産会社を選ぶ際には、このようにより正確な査定価格が出せる会社を選ぶべきです。

しかし、売主さんの心情としては少しでも高く売りたいという願望がありますので、ついつい査定価格の高いいいかげんな会社を選んでしまうのです。

査定価格が高い不動産会社が全ていいかげんなわけではありません。

家の売却は3つの価格を経て売買されます

みさえ
家を売りに出してから、買い手が見つかり売買契約を結ぶまでには3つの価格があります。

査定価格

まずは査定価格ですね。

これは不動産会社が売主さんに対して「これくらいで売ってはどうでしょう?」という提案価格です。売主さんは査定価格の金額を参考にして売却価格を決めるというわけです。

売却価格

売却価格とは実際に売りに出す価格のことです。

売主さんの懐事情や周辺相場などを考慮して、査定価格を元に売主さん本人が売却価格を決めます。

あくまでこのくらいで売れたらいいねという希望売却価格です。

実際の不動産取引には価格交渉が必ず入るので、希望売却価格に5%ほど上乗せした価格を設定する場合が多いです。

成約価格

実際に売買契約を結ぶ価格です。

購入希望者が見つかり、価格交渉をして双方納得した場合の最終価格ということです。

みさえ
この流れを見ても最初の査定価格がいかに重要か分かります。

この流れを見ても分かるように、最初の査定価格が高すぎると売主さんの期待も膨らみますが、実際の成約価格との差が大きくなるのが分かると思います。

査定価格が高い

売却価格も高い

家が売れない

値引きしてやっと成約

最初の査定価格が適正なものであれば、成約価格との差もあまり広がらず、満足できる不動産売買ができる可能性が高くなります。

しかし、査定価格が高すぎると成約価格との差がありすぎて、たとえ同じ価格で売れたとしても不満が残る後味の悪い家の売り方をすることになります。

家の売却が長引くことも考えると、成約価格はかえって低くなるかも知れません。

不動産会社に働くものであれば、家を売ったあとの売主さんのことを考えると、適性な査定価格を出すべきなのです。

悲しいことですが、媒介契約が欲しいだけの不動産会社は自分たちのことしか考えてないので、いいかげんな査定価格しか出して来ないという現状があるのも事実なのです。

査定価格が適正化どうか調べるにはどうしたらいい?

不動産を売るということはそうそう経験できるものではありませんので、出された査定価格が適正なものなのか、価格の違いがどうして出るのかを理解できないことも多いと思います。

では、そういった場合にはどうしたらよいのでしょうか?

このような場合は、はっきりと営業マンに査定価格の根拠を聞くことをしてください。

宅地建物取引業法には、

宅地建物取引業者は、前項二号の価格又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

とあるんです。

不動産会社は、自社が出した出した査定価格に対して明確な根拠を明らかにする義務があるということです。

きちんと正確なマニュアルに沿って出された査定価格であれば、価格の根拠を説明することは難しいことではありません。

営業マンがきちんと丁寧に価格の根拠について説明をしてくれるはずです。

しかし、いいかげんな査定をしていたり、ただ契約を取りたいために査定価格を吊り上げているようであればその根拠を説明することは難しいでしょう。

きっと営業マンは言葉に詰まるはずです。査定価格というのはあくまで予想価格ですからなどと言い逃れをしてくるかもしれません。

そのような営業マンが出した査定価格を信用できるはずがありません。

まとめ

不動産会社によって査定のやり方はバラバラですので、不動産の査定価格に開きがあるのは仕方の無いことです。

しかし、査定価格の根拠を知らずに媒介契約を結ぶのはとてもおすすめできることではありません。

査定価格を比較して高い査定価格が出たから満足してしまうのではなく、自身が持つ不動産の査定価格の根拠を自分自身でよく理解しておくことで、不動産会社に振り回されない良い取引ができることを分かっていてください。

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