空き家にかかる維持費が知りたい!

空き家対策

売主さん
住む予定の無い空き家。維持費はいくらくらい必要なんだろう?
みさえ
空き家をきちんと維持していくには、思ったより維持費がかかります。

空き家の管理の必要性

固定資産税が6倍になる可能性も?

空き家を放置し続け、周辺住民に迷惑をかけている空き家、いわゆる「特定空き家」にみなされると、減税の特例が無くなり、今まで支払っていた固定資産税の6倍の税金がかかる可能性もあります。

所有する空き家を、きちんと維持管理することの必要性が求められる時代になりました。

空き家にかかる維持費

田舎の空き家

それでは、空き家を維持する場合の維持費の内訳と概算費用をみていきます。

固定資産税・都市計画税

空き家にかかるコストの中で代表的なものが、固定資産税と都市計画税です。

固定資産税は、毎年1月1日の日に、現在所有している土地や家屋に課される税金です。都市計画税は、市街化区域の土地や家屋に課税される税金です。

固定資産税は、標準税率が1.4%ですが、財政困難な市町村の場合、標準税率よりも引き上げられることもあります。

一般的な家の土地は、小規模住宅用地(家屋が建っていることが条件)に分類されますが、小規模住宅用地にかかる固定資産税には、特例があり固定資産税が1/6に減税されます。

空き家はなるべく更地にしないほうがいいといわれているのは、この減税措置があるためです

しかし、前にも述べましたが、管理のされていない迷惑な空き家(特定空き家)に指定されると、この特例が適用されなくなりますので、従来の固定資産税(約6倍)の額を支払うことになります。

特定空き家とは?あなたの空家の固定資産税が6倍になる可能性も?

固定資産税にかかる金額としては、ざっくりとですが、地方の一戸建て住宅で年間10~15万円ほどのイメージです。

水道・電気などのインフラ代

完全放置の空き家なら別ですが、たまに様子を見に行って、掃除や庭の花木の水やりなどをやるのであれば、水道代が必要になります。

また、通電が必要な浄化槽があったり、帰ったときに照明を使いたいなどの理由があれば、電気も契約を継続しておく必要が出てきます。

おおよそ、水道代、電気代などのインフラ代で年間2~3万円くらいはかかる計算になるでしょう。

庭木の剪定費用

空き家といっても、庭に植えた庭木をそのままにしておくと外観が損なわれてしまいます。年に一度くらいは、庭木の剪定費用がかかると思っておいたほうがいいでしょう。

植栽された庭木の量にもよりますが、剪定した枝葉の処分費用も含めて、3~5万円くらいは覚悟しておく必要があります。

火災保険などの保険費用

住宅である以上、火災のリスクは常にあります。

日本の火災の出火原因の1位が「放火」2位が「たばこ」という数字をみると、放火などのターゲットにされやすい、空き家の火災保険は検討すべき点だといえます。

特に、建物を資産として考えていて、将来的に建物込みの売却を検討しているのであれば、火災保険には加入しておく必要があります。

逆に建物が古くボロボロであれば、空き家の火災保険はあまり意味を持ちません。保険金で火災のあとの片付け費用をまかなうくらいの感覚でしょうか。

また、空き家で契約する火災保険は、基本的には一般物件契約(店舗や事務所で契約する保険)という契約になるため、保険料は高くなるという認識でいてください。

失火法について

近隣住民には、空き家は恐怖?

空き家で火災が生じて周辺に延焼した場合でも、所有者に重過失が無い場合、損害賠償を請求することができません。放火などが原因で周りに迷惑をかけた場合、周囲に住む人たちは、火災による被害を自分自身でどうにかしないといけないということです。

空き家は、周辺住民にとってある意味恐怖なのです。

空き家の管理サービスの利用費用

住宅は人が住まずに放置をしておくと傷みが早くなります。そのため、空き家の維持のためには、定期的な換気や、水道管の劣化を防ぐための通水が必ず必要です。

また、郵便物入れに入れられたダイレクトメールやチラシを定期的に回収する必要もあります。

自宅近くであれば、時間が空いた際に寄ってこのような作業をすることもできますが、空き家が遠方にあるのであれば、そうそういけるものでもありません。

空き家に帰る交通費やかかる時間などを考慮した場合には、空き家管理サービスを利用したほうが安上がりな場合もあるでしょう。

清掃・換気・通水など室内のサービスも利用するとなると、おおよそ平均して月に1万円ほどの管理サービス利用料金がかかります。

修繕費用や管理費

分譲マンションであれば、たとえ住んでいなくても管理費や修繕積立金がかかります。これが、平均的には、月に2~3万円くらいでしょうか。

また、一戸建て住宅では、屋根や外壁塗装の老朽化に応じて、葺き替えや再塗装などの必要が出てきます。だいたい10年に一回が目安となりますが、屋根と外壁を一度にやるとなると百万単位のお金は覚悟しておく必要があります。

まとめ 空き家といっても維持費はかなり負担に

空き家の維持費をこうやってみていくと、年間で30~50万円くらいはかかる計算になります。空き家を10年間維持したとすると、300~500万円ほどのお金が出て行ってしまいます。

現在、住んでいる家の維持費や生活費を考えると、この額は結構な負担額ではないでしょうか。

しかも、都心部以外の公示地価は、年々2%近く値下がりしています。地方では、もうかれこれ10年以上も、土地の価格が下がり続けている地域も多く見受けられます。

空き家のリスク、維持にかかる費用、値下がりが続く地価を考えると、

  • 早めに売却して現金化しておく
  • 駐車場など土地を活用して現金を生む方法を考える

などの選択も必要となってくるのではないでしょうか。
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